2022-11-03
星島日報
在疫情及加息等不利因素影響下，日前市建局土瓜灣住宅項目地價短短7個月跌價逾24%，連帶本月有多幅地皮截標估值亦級級下跌，其中2幅港島區地皮、包括率先明日截標屬賣地表地皮的堅尼地城西寧街住宅地及市建局西營盤皇后大道西發展項目，其估值同告下跌約15%。業界人士指，雖然上述兩個項目發展規模不大，惟受一連串不利因素影響，料財團出價審慎及保守。
率先明日截標屬賣地表地皮的堅尼地城西寧街住宅地，最新市場估值約5.7億至6.1億，每方呎估值約1.2萬至1.3萬；而本月底截標的市建局西營盤皇后大道西項目，最新估值約12.5億至14億，每方呎估值約1.03萬至1.15萬。
業界：料財團出價審慎
相隔約37年再有賣地表用地招標的堅尼地城西寧街及域多道「蚊型」住宅地，將於明日（周五）截標，項目地盤積僅5780方呎，住宅可建總樓面僅4.6萬方呎。上述項目可發展純住宅或商住，有側海景，地皮北面向西寧街的是招商局碼頭及貨倉，早前有申請改建酒店、商業及海濱長廊。南面向域多利道，面對油站及山坡。
地皮亦有不少限制，據賣地條款顯示，向西寧街的地面將主要作停車場出入口，而向域多利道的人流欠奉，作商業用途的價值不大。地皮往港鐵堅尼地城站要步行10多分鐘，西寧街設巴士總站，往中環等商業區，交通便利。
堅尼地城地估值5.7億起
華坊諮詢評估公司資深董事梁沛泓表示，由於上周土瓜灣項目以低價批出，其價遠低於市場預期，由於上述兩幅用地發展規模不大，料可吸引各大中小型發展商競爭，惟受一連串不利因素影響，料財團出價審慎及保守，最新兩地估值調低約15%，其中明日截標的堅尼地城西寧街住宅地估值約5.7億至6.1億，每方呎估值約1.2萬至1.3萬。
除政府賣地表地皮外，市建局皇后大道西/賢居里發展項目亦於本月24日截標，梁沛泓指，該項目估值亦跌價約15%，最新市場估值約12.5億至14億，每方呎估值約1.03萬至1.15萬。
該項目於9月底完成招收意向書程序，合共接獲33份意向書，該局上月邀請32家發展商及財團入標競投，即有1家不獲邀請，項目將於11月24日截標。市建局指出，招標遴選小組將評審收到的標書，並於稍後就批出本發展項目的發展向市建局董事會提交建議，由董事會作最終決定。
西營盤項目估值12.5億起
市場消息指出，項目售樓收益達35億，中標財團便須與市建局分紅，固定分紅40%，若以項目總樓面約12.15萬方呎計，相當於每方呎售價約2.88萬便需要分紅，對比今年8月批出的崇慶里/桂香街發展項目當時每方呎售價逾3.16萬便需要分紅為少。
另外，發展商亦需向市建局自行提出「一口價」建議，將成為勝負的關鍵。該項目設有限呎條款，住宅單位面積不得少於300方呎，同時規定至少一半的單位面積不可超過480方呎。上述項目位於皇后大道西129至151號（單數），鄰近港鐵西營盤站，步行前往約其中一個出口約3分鐘步行程。市建局於2018年3月展開上述項目，並於2019年8月以實用面積每方呎24051元向小業主提出收購價建議。項目地盤面積約1.69萬方呎，可建總樓面約12.15萬方呎。