2015-03-19
明報
【明報專訊】香港樓價愈升愈有，其中一個原因是市民覺得樓價升得快過收入，愈遲買便愈難入市。嶺南大學經濟學系主任兼公共政策研究中心主任何濼生教授認為，要改變市民急於入市的心態，可在居屋政策入手，承諾全港市民一生人總有一次機會可認購居屋，而居屋訂價改為和市民的中位收入掛鈎，而非現時以私樓市價暫免補價作折讓，如此大家便無需擔心遲了買樓便再沒機會上車，可慢慢作置業決定，產生穩定樓價的作用。
明報記者 陸振球
何濼生表示，現時的居屋訂價，其實仍是與市價有所掛勾，如樓市繼續升，就算抽到居屋，其售價也仍會水漲船高，而現有居屋可以在自由市場轉售，令居屋更兼備投資價值，人們在升市時便更加急於入市。
限制轉售 不可圖利
「如果每個香港市民或家庭，一生人都有一次機會買居屋，而訂價又是與市民的收入中位數掛鈎，市民便不用擔心收入會愈來愈追不上樓價，便也不會急於買樓。當然，如政府承諾所有市民都有資格買居屋，便也應將居屋限作自住而不可轉售圖利，如因個人財政需要而出售單位套現，也只可以市民收入掛鈎的價格售回予政府，又或售予指定有資格的自用買家。」
何表示，推出這種新概念的居屋，不用提供豪華會所或高級設施，只要能滿足自住要求便可，因如此才能鼓勵新居屋的業主，當收入增加或條件改善，便有意欲轉投私樓市場，屆時便也規限一定要轉售單位，騰出新居屋與其他有需要人士。
「新居屋如能推出，另一個好處是政府可名正言順的去徵地起樓，比如新界東北收地，便可指明是興建新居屋用途。同時，也可要求市民先落訂，後輪候，一旦市民落了訂，政府徵地起樓便會更方便，因自然會有更強的『民意』支持。」
新居屋建議未必容易為政府採納，而近月新界公屋和新界居屋先後破得呎價破萬成交，細價樓更備受追捧，何濼生認為樓價尤其細樓價已「升過龍」，估計不用一年，細樓價應見頂回落。
細樓價「升過龍」 料一年內見頂回落
何濼生又指出，「細價樓升幅與市民收入比較已脫節，而細價樓的供應將大增，早前因各種辣招鎖死了的二手市場供應，也漸漸鬆綁，如美國加息，樓價便會受壓。」
最近金管局進一步收緊樓價700萬以下的住宅按揭，會有何影響？「一定會有買家因儲不到四成首期而被逼放棄買樓，令買家減少，至於有說這會令原來可以買樓的人，現在買不到便要『侷』住租樓，一定會推升租金，反過來又會再推升樓價，我對這種說法有所保留。」
收緊按揭令業主轉放租 難料租金升跌
何解釋，一方面租務需求可能因收緊按揭而增加，但同時也會有業主再因賣不出樓盤而將單位改為放租，但這又未必是一對一的互相「抵消」，所以難以定斷最終的結果，「買不到樓的，未必一定改為租樓住，也可以選擇與原來的家庭同住，只是延遲了置業時間來儲首期。而業主方面，也有一些人賣不出單位，未必一定就改為出租，也會有人是選擇將單位空置。因此實際未必是多了一個租盤需求，便多了一個租盤供應，相反亦然，因此便也不能確定金管局進一步收緊按揭，會令租金一定升，或一定會跌。」