2022-10-18
經濟日報
可以說，到上月底為止，一直困擾中國經濟穩增長的房地產市場，根本就沒有走出至暗時刻，不僅意味着今年以來政府推出五花八門的房地產救市政策基本失效，老本天書已經唱不響，也意味國務院推出的一籃子經濟穩增長政策大打折扣，今年中國經濟增長要達到年初的規劃，存在較大困難。
樓市仍低迷 影響穩增長政策
從最近公布的一系列數據來看，截至上月底，住房銷售金額下降趨勢還在繼續，並沒有多少改善。無論是TOP100房地產企業，還是全國的房地產市場，住房銷售金額下跌幅度都在30%以上。盡管有媒體報道指，部分房地產企業上月銷售業績開始好轉（例如碧桂園），但70%以上房地產企業的年增長業績還在惡化，特別是那些陷入債務危機的房企，其年業績增長下降嚴重性更是不可復加；而且，第三季以來的住房銷售金額按年下降幅度收窄，或出現些微弱勢復甦，可能更多是比較基數效應所致。
另外，中國房地產指數研究院本月初發布的《百城價格指數報告》亦顯示，無論是新房還是二手房，房價下跌趨勢在第三季並沒有改變，百城新建住房價格累計下跌的城市有62個，比第二季增加7個；二手房價格累計下跌的城市有73個，比第二季增加13個。從年初以來，哈爾濱、昆明、南寧等20個城市新建住房和二手房的價格，各季度累計都呈現下跌趨勢。
各地土地拍賣市場 熱度降
中國土地市場的情況同樣不容樂觀，截至上月底，已有包括北京等11個城市完成第三輪集中土地拍賣，但各個城市的土地拍賣市場熱度下滑，土地拍賣的出讓金溢價最高也只是6%，多數土地拍賣以底價成交甚至流拍，反映房地產企業對未來市場信心還是處於低迷狀態。
正因為當前中國房地產市場如此嚴峻，在十一黃金周之前，中國金融監管部門直接宣布，中國房地產金融化、泡沫化的整頓基本結束，反映房地產的信貸政策將出現重大調整，比如要求6大國有商業銀行加大對房地產市場信貸的力度；而且，相關部門在24小時內發布支持購買住房的重磅政策，形成「三箭齊發」組合拳，包括下調首套住房公積金貸款利率0.15個百分點、明年底前居民換購住房可享受個稅退稅優惠、房價連續3個月按年下降的城市首套住房按揭貸款利率下限有望下調至4.1%等。
可以說，這套「組合拳」救市政策之目的十分明顯，就是希望令陷於困境中的房地產市場復甦；無論是住房公積金貸款利率，還是商業銀行按揭利率，都已經降至歷史最低點，可以說，住房貸款利率下降是刺激住房需求擴張的利器，再加上換購住房的退稅政策，更是會讓購房貸款利率下降政策效應如虎添翼。
在平常的房地產市場形勢下，特別是在市場向上繁榮時期，這套「組合拳」政策效應肯定會是震撼性的，例如在2009年，就是因為住房按揭貸款利率急劇下降，強烈刺激了中國居民湧入房地產市場，讓當年房地產市場銷售出現爆炸式的增長，年增長幅度達80%。
不過，當前房地產市場形勢發生巨大變化，市場預期出現根本性逆轉，因為從去年下半年以來，以房地產企業的債務危機為導火線，中國絕大多數城市的房地產市場都開始向下調整，這種調整在今年更是特別明顯，這不僅在於房地產開發投資、住房銷售急劇下降、庫存急劇增加，而且出現了房價全國性的普遍下跌。
「爛尾樓停貸」事件 強化逆轉預期
由於房價下跌，整個房地產市場預期逆轉，從而引發了7月「爛尾樓停貸」事件爆發，盡管內地政府通過政治方式，防止事件進一步蔓延，但是停貸事件進一步強化了正在逆轉的預期，這就是第三季樓市銷售僅錄得些微弱勢復甦的原因所在。
當前的樓市重磅「組合拳」，就是在這樣的背景下出台的，要特別強調的是，按揭貸款利率突破下限的條件，是該城市的房價必須在6至8月按年連續下降的，而且購買者只能是首套住房，可見政策制定者用心良苦，既想要刺激住房需求快速擴張，但限定在住房消費性需求上，又要防止市場再度炒作。
不過，當房價出現普遍下跌、市場預期逆轉的情況下，住房投資炒作者基本上已退出，房地產市場開始逐漸轉為以消費為主導的市場。消費性住房市場與劃一性的住房投資市場（購買住房之後都是為了賣出）有很大不同，因為消費者住房購買的支付能力是多層次的，住房需求的釋放只能是一個漸進的過程，而需求釋放程度既取決於信貸和財政政策的優惠力度，也取決於房價下跌幅度；住房政策的優惠力度愈大、房價下跌幅度愈大，住房消費需求的釋放程度就愈大。
房價跌與釋放需求博弈 主宰政策
如果僅是住房政策的優惠力度加大，房價卻在住房優惠政策實施後或保持既有水平，或是反而再上行，那麼釋放住房消費需求的政策效果肯定是有限的；但是，房價下跌又可能引發購買住房者進一步觀望，從而使住房需求釋放程度減慢，進一步引發房價下跌等惡性循環。因此，在這場博弈中，3大重磅政策的效果如何，是相當不確定的。
當前政府的房地產政策，仍以「三穩」（穩房價、穩地價、穩預期）為基準，還是以傳統思維方式，希望房價穩定或不下跌的情況下，用強力的購買優惠政策刺激住房消費需求釋放。這當然會讓那些支付能力較高的住房消費需求釋放出來，但這些需求肯定是十分有限的，因為這些優惠政策能夠節省的購買住房成本，與本金相比是微不足道的，而且在這個消費支付能力水平以下的居民，還是無支付能力進入市場。所以，在3大重磅政策的刺激下，當前中國樓市能否復甦，就取決於房價向下調整及居民住房消費需求釋放之間如何博弈，其政策效應如何是相當不確定的。
撰文 : 易憲容 青島大學經濟學院教授