2022-10-10
東方日報
按揭利率15年高 供款負擔歷來最重
美國聯儲局的加息步伐愈來愈激進，引發包括美股在內的金融市場動盪之餘，亦導致此前相當火熱的樓市驟然降溫。隨着美國按揭利率飆升至2007年以來高位，置業者的供樓負擔能力已達到極限。專家一致看淡美國樓市，認為其目前已陷入衰退當中，到明年累計跌幅更有機會達到20%！而房地產市場「量價齊跌」，也勢必加劇經濟衰退壓力。
荷蘭國際集團（ING）首席國際經濟學家James Knightley直言︰「美國房地產衰退已經來臨。」自新冠肺炎疫情爆發以來，由大規模財政及貨幣刺激措施所推動的樓市，目前已失增長動力。利率上升導致需求回落，因疫情引發的供應緊縮亦有所緩解，令房屋供應量回升。
早前公布的7月標普/Case-Shiller 20大城市樓價指數按月回落不足1%，為2019年1月以來首次下跌，可能只是新一輪大跌浪的開始。
成屋銷售睇跌14% 殃及各行業
Knightley稱，美國人首次置業「上車」的難度愈來愈大，尤其是在當前通脹飆升已損害居民的消費及儲蓄能力。再者，股票及債券價格暴跌，進一步阻礙新買家儲首期的能力。外媒引述美國按揭機構房地美（Freddie Mac）截至9月底止數據顯示，30年期定息按揭貸款利率已由2021年11月時約3厘，大幅攀升至6.7厘，狂飆至2007年以來高位。
按照現時30年期按揭貸款金額平均41.17萬美元推算，置業者平均每月供款額約為2,600美元，相當於家庭稅前收入中位數的43%，這一比例就算在2006年樓市泡沫高峰期也只有37%。換言之，當前的供樓負擔已達致歷史新高。
獨立研究機構Pantheon Macroeconomics首席經濟學家Ian Shepherdson也表示，美國樓市已處於深度衰退之中，整體樓價已自5月高位回落了5%，並預測到明年中的累計跌幅將達到兩成。不過，由於當前房屋庫存水平非常低，意味樓價不太可能突然急速暴瀉。
樓市的萎縮不止反映在價格上，成交量也必然會隨之減少。高盛首席經濟學家哈哲思（Jan Hatzius）指出，供樓負擔能力持續下降、購買意願的減少等都預示房屋銷售量可能會轉趨冷淡。該行預期，明年美國新屋銷售將下跌8%，而成屋銷售更將大跌14%。
ING亦表示，雖然8月新屋銷售數量確實按月大增近29%，但這可能只是由於機構投資者覺得租金回報吸引，故以折扣價大舉入市所致，這種情況料不可持續，因為機構投資者通常只佔整體房屋銷售的10至15%。
該企續指，房地產市場低迷，將會加劇經濟衰退的壓力。除了直接打擊與住宅相關的固定投資外，房產經紀、按揭貸款經紀、裝修公司、家具用品、電器等相關行業亦會受到牽連。而樓價下跌亦會打擊消費信心，間接導致消費者支出減少，同樣會拖累經濟。
大鱷估引發金融風暴機會微
不過，樓市寒冬在損害經濟之餘，亦可以令通脹降溫，所以絕非有害無利。ING解釋，住屋成本（包括租金）於美國消費物價指數（CPI）中的權重約為三分之一。通常而言，CPI走勢會滯後於樓價約12至16個月，這意味着2023年底通脹有機會顯著回落。
雖然對上一次美國樓價大跌引發了2008年的金融海嘯，但今次歷史重演的機會並不大。當年曾經估中次按危機爆發、如今同樣看淡樓市的著名對沖基金經理保爾森（John Paulson）亦估計美國樓市或將呈現另一次大跌，但當年美國金融業的處境較現時差很多，現時銀行普遍的資本比率都相當充足，因此不易出現破產危機。