2022-10-06
東方日報
加息損負擔能力 環球樓市齊腳軟
全球利率持續顯著上升，最終將戳破樓市泡沫。事實上，多個主要城市的住宅樓價已進入調整期或預計會大跌，香港亦不能幸免。高盛原預期今年至2024年香港住宅樓價累計下跌約20%，惟其於最新研究報告因應年初至今樓價已挫8%，加上加息壓力不斷，把有關預測調整為累計跌30%，其中今、明兩年各跌15%，之後在低位橫行。
該行解釋，與供樓按揭相關的一個月HIBOR（本港銀行同業拆息）以高於預期的速度上升，今年以來累漲2.5厘，連帶最優惠利率（P）亦見上調，並預計到明年第一季，美國聯邦基金利率將會再加1.5厘，對香港樓市構成下行風險。因加息推高按揭利率，持續拖低準買家和供樓人士的負擔能力，也令投資者於市場消失。故除非宏觀環境轉變或政策支持，否則該行料，住宅交易量會減少，樓價將持續下跌。
削地產股目標價平均4%
該行假設收入沒有上升，普遍住宅用家或可在樓價下跌約20%後恢復負擔能力，但投資者仍會作壁上觀，除非樓價挫達35至40%，令投資樓宇的租金回報率返回過往歷史水平。
在樓價下跌的前提下，將損害地產商的發展物業收益。故該行將其評級的發展商之資產淨值平均下調約4%，將2023至2025年3個財政年度的每股盈利分別下調15%、24%、19%，又料每股派息會出現相應調整，削地產股目標價平均約4%。
紐上季樓價挫4% 再升息
遙遠的新西蘭同受加息之苦，據CoreLogic New Zealand統計，今年第三季當地樓價按季跌4.1%，跌幅為2008年全球金融海嘯以來第二高，並且已是連續6個月錄得樓價下跌，8月和9月分別跌達1.8%和1.5%，若以年率化後計算，9月跌幅更達2.8%，創2019年以來最大跌幅。
為抗通脹，新西蘭央行今年已大手加息5次，最新於昨日加0.5厘，符預期，令指標利率累升至3.5厘。經濟師表示，連續加息未必完全傳導至按揭利率，但預計明年會再加息，直至指標利率升至4.75厘為止，在這情況下，樓價將持續下跌。
南韓首爾住宅睇跌18%
晶片大國南韓的樓市，雖然自新冠肺炎疫情以來表現不俗，惟日資券商野村指出，與香港情況相似，加息令投資者的財務成本上漲，也拖低買家的負擔能力，為樓價下跌鋪路。該行坦言，南韓樓市泡沫處處，全國樓價被高估10%。隨着投資成本開始超過回報，預計未來幾年南韓平均樓價將由高位挫10%，當中首爾住宅樓價跌幅更達18%，跌勢較2009至2014年樓市調整期更迅速。更糟糕的是，該行預計未來幾年南韓樓市呈「L形」橫行，這將加劇通縮憂慮，令家庭減少開支，重創消費。
另外，新加坡本周二亦見低息期完結，多間銀行上調按揭利率，其中星展銀行按息由6月時的2.75厘升至3.5厘，逐步向20年以來的高位4厘進發。外媒引述分析員指出，一旦星洲按息升至4厘，將削減借款人士的可支配收入，從而影響日常生活用品的購買力，將當地的供樓負擔能力推至臨界點，下一步樓價難免下跌。
雖然如此，但仍有人趕在加息前入市。當地媒體報道，海底撈(06862)聯合創始人施永宏上月以5,000萬坡元（約2.75億港元），購入當地植物公園附近的優質洋房。據統計，該企多名高管已先後購入3個新加坡豪宅，部分高管或其家人更已入新加坡籍，惟有關報道未獲該企證實。