2022-10-03
經濟日報
市建局近年在土瓜灣試行「小區發展」模式，加快重建步伐。項目共涉及8個相連地盤，當中榮光街/崇安街項目將於周四（6日）截標。地皮位處最單邊，日後落成部分單位可望海景，因應加息因素預計發展商出價偏審慎。
地皮位處榮輝大廈及樓齡約21年的旭日豪庭之間，屬整個「小區發展」中最單邊之一的地盤。泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚認為，除了較近港鐵土瓜灣站、地形方正外，地皮較近海邊，即鄰近土瓜灣避風塘位置，所以將來項目落成後，估計中高層單位，有機會可望到避風塘海景，因此景觀相對其他地盤優勝。
地皮的地盤面積約3.1萬平方呎，總樓面約27.9萬平方呎，當中住宅總樓面涉約23萬平方呎。雖然地盤面積相對比鄰地盤細，商業配套亦較少，但張翹楚指，項目距離環海東岸基座商場僅約2至3分鐘步程，由項目步行至港鐵土瓜灣站則約5至6分鐘步程，而港鐵站可接駁區內不同地點。同時，項目距離紅磡或黃埔亦不遠，故商業配套依然充足。
估值降至28.8億至30.9億
據了解，當局規定日後建成的全數單位實用面積不可小於300平方呎，當中至少一半的面積需小於480平方呎。他估計中標發展商會重建2至3座商住項目，主打1房、2房至細3房戶型，亦會推出部分特色單位。
事實上，土瓜灣以「小區發展」模式的項目已由去年起陸續批出合作發展合約予長實(01113)、嘉里(00683)、恒地(00012)。他認為過往中標的大型發展商是次贏面依然很高，因項目間可產生協同效應，惟因地盤面積相對細，料亦可吸引中小型發展商競投。而受加息影響，他預測地皮將會接獲5至7份標書，並調低7月時估值約8至14%，至最新約28.8億至30.9億元不等，即每呎樓面地價約10,330至11,095元，亦料發展商出價趨向審慎。
雖然不同地盤的落成時間各異，但他相信大部分項目會在2027、2028年落成，最遲約2030年落成。在「小區發展」模式下，他相信整體規劃會互相配合，以達成一致性的社區，日後發展規模與灣仔囍帖街（利東街）的重建項目相似，而且隨整個沙中線落成，他相信區內將有更大潛力承載更多人口及商業設施。
作者：潘淑盈