2015-03-19
經濟日報
撰文:廖偉強 利嘉閣總裁
欄名:大行觀點
自從政府推出針對樓市的新辣招，限制700萬元以下住宅物業的按揭成數後，媒體以及社會各界都格外關注樓市的變化。
市場一旦錄得個別的高價成交個案，各大報章更會隆重其事，以大字標題報道，這一切無非是想確認政府所推出的新辣招成效。事實上，自從新辣招推出，二手成交量即告下滑，而樓價則穩步上揚。
成交量大跌 新招見效
筆者認為，倘若大眾將成效只着眼於樓價之上，那麼樓價仍然向上，便自然會得出「新辣招毫無威力」的結論。然而，如果成效在於抑壓樓市，以防樓價過分急升，新辣招便已發揮其功效。皆因新招出台，傳統於農曆新年後勢必出現的「小陽春」即變得杳無音訊，成交即時銳減，所錄得的跌幅更接近5至6成。
而樓價方面，雖然二手成交價仍有錄得溫和升幅，但基於多項利好因素支持，香港住宅物業供不應求。加上業主持貨實力頑強，在物業的矜貴程度有增無減的環境下，樓價未有大幅升，已屬達到抑壓之成效。
現按揭體系 杜絕拋售
畢竟環球通貨膨脹問題嚴重，市民不可能單純以過往物業格價以及其升幅來衡量樓價，須知道，倘若住宅物業沒有其保值及升值之價值和潛力，社會大眾亦不會對上車置業有如此渴求之心態。買樓置業應以買家的實際負擔能力為大前提，現時的銀行按揭體系，正正保障了買家及業主，同時杜絕了過往樓市所出現的恐慌性拋售物業、樓價大崩圍的情況。
一心入市的買家所需考慮的，是其負擔能力，以及資金儲備是否充裕，而市場裏符合條件的人實際上比比皆是，他們所需衝破的無疑是其心理關口。發展商在這期間積極推盤，無疑了解市場需要，新盤項目往往提供多項優惠，以補貼買家減低入市成本，同時助其衝破3D辣招，即雙倍印花稅（Double Stamp Duty，簡稱DSD）、買家印花稅（Buyer's Stamp Duty，簡稱BSD），以及額外印花稅（Special Stamp Duty，簡稱SSD），加上按揭限制之心理關口。
一手成交額 或再新高
此外，部分新盤提供特長樓花期，可助投資者為資金尋求出路，投資者以優惠價入市，用家又可享新樓設備。以發展商傾向薄利多銷、以快打慢的銷售策略來推盤，估計一手總成交額將有望再創高峰，不排除會再度突破去年的歷史新高，有望達至2,200億元。