2022-09-27
經濟日報
近年地價收入佔政府庫房收入比率上升,特別是多幅大型商業地均帶來可見收益,但經濟環境及樓市轉差,發展商投地意慾降低,地價下跌,亦增加政府陷入財赤風險。
根資料顯示,過去5個財政年度(2017/18年度至2021/22年度)地價收入介乎887億至1,648億元,平均每年帶來1,300億元的收入,相當於同期政府收入的五分之一,金額甚至高於薪俸稅、印花稅等重要稅項。
早年商地刷賣地紀錄 收益增
近年賣地收入大增,最主要有兩大因素,一是整體地價上升,現時市區地價普遍達萬元,一幅規模去到70萬至100萬平方呎的中大型市區住宅地皮,估值動輒逾百億元。百億地王頻現,政府收入亦相應增加。
其次,近年陸續有大型商業地推出均刷新了賣地紀錄,包括2019年422億元的西九高鐵站商業地王,以及去年508億元的中環新海濱3號商業地王,單是恒地(00012)投得中環地王便佔了全年地價收入35%。
不過,上述兩個情況在近一年逐漸扭轉,一方面是私人住宅樓價下跌,由今年初至今已經下跌7%,發展商推盤節奏放慢,對補充新的土地儲備意慾相對降低,再加上美國加息因素,將會增加地產項目的融資成本,發展商投地出價會更為保守。
一般而言,地價跌幅會較樓價大,今年亦有多幅住宅地地價較市場估值預期為低,正反映了地價下跌趨勢。
至於大型商業地方面,商業核心區大型商業地固然買少見少,而疫情下甲級商廈、零售商舖空置率高企,亦影響了發展商投地意慾,增加了大型商業地流標風險。
上述兩個情況均預示了,政府賣地收入有可能大不如前,當局或須多方面開拓財政收入,避免陷入財赤風險。