2022-09-24
星島日報
樓市持續轉弱，香港又正式進入加息周期，金管局終肯放寬樓按貸款息率壓力測試要求，由現時按息「加三厘」計算借款人最低月入要求，降為以「加二厘」計算，此舉疑似托市，配合政府發力谷經濟。在新壓測要求下，市民可更易上車，若以500萬元按揭貸款、還款期30年、按息二厘六二五計，市民月入只需四萬二千八百多元，較原先壓測的要求減少近一成一。市場人士相信，金管局放寬壓測將有利樓市。
適用所有按揭即時生效
金管局昨向銀行發出指引，將物業按揭貸款利率壓力測試要求由現時的三厘，下調至二厘。此項調整適用於所有物業按揭貸款，即時生效。
現時新做按揭貸款，一手H按封頂息及P按息在銀行加P後，按息普遍為二厘六二五，以此按息及三十年還款期計，市民借五百萬元按揭貸款，在新壓測要求下，即以按息再加二厘計算，市民最低月入要求為四萬二千八百四十五元，較原本的「加三厘」計算的壓測月入要求減少了五千一百二十六元，減幅近一成一（見附表）。
若是二手樓新做按揭，主要大行的P按息率為二厘七二五（低過H按封頂息），以此按息及三十年還款期計，若借五百萬元按揭貸款，新壓測要求下月入至少要有四萬三千三百四十五元，較舊壓測要求減少五千一百五十四元，減幅近一成一。
金管局於二○一○年為遏火熱樓市及從風險管理角度考慮而引入樓按壓測，並於一三年進一步將測試要求由「加二厘」上調至「加三厘」計算借款人的月入要求。
金管局強調，是次下調寬壓要求是因應銀行風險管理需要的變化而作出的決定，與逆周期宏觀審慎監管措施無關。儘管近期樓市出現了一些調整，截至七月，樓價比去年九月高位下跌5.5%，今年頭八個月成交量按年跌三成八，惟現階段未能確認樓市已進入下行周期。該局會因應樓市周期的轉變，有需要時調整樓按措施。
中原按揭董事總經理王美鳳指，認為此舉可降低入市門檻，有助市民上車，對樓市起正面推動作用，並同時確保市民供款的防守力。星之谷按揭轉介行政總裁莊錦輝指，調低壓測要求，可即時對沖加P的影響，對於已購買一手樓盤，正待建期上會的買家來說尤其是利好消息。
利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣也認為，新修訂有助紓緩加息對樓市的衝擊，特別是對早一兩年購買新盤選用建期付款的人士，幫助會最大，因當年他們是用低息去評估其供款能力及壓測要求，如期間收入未有增長，於加息周期下才「上會」可能會大失預算。按其了解，現時已有銀行即時重新審視批核中的按揭申請。
買樓月入門檻少一成
綜合發展商意見認為，此舉有助刺激一些「邊緣」準買家入意意欲，但未必即時帶動樓市交投增加。會德豐地產常務董事黃光耀稱，降低壓測要求，有助增加一些處於壓測邊緣的準買家入市意欲，紓緩加息對這類準買家帶來的心理影響。
恒基物業代理營業（一）部總經理林達民表示，金管局的舉動有助平衡加息的負面影響，相信樓價介乎四百萬至六百萬的「剛需盤」受益較大，因其客源對壓力測試的調整比較敏感。
長實營業部首席經理郭子威表示，預期相關調整不會帶動近期已經疲弱的樓市，樓價短期續橫行。