2022-09-24
東方日報
市場估部署減辣 買家慎防接火棒
金管局突擊放寬壓力測試！是次為壓力測試由2010年開始後首度放寬。局方昨向銀行發出指引，將物業按揭貸款利率壓力測試要求由現時的3厘下調至兩厘，適用於所有物業按揭貸款，並即時生效。市場普遍認為是托樓市信號。不過，比起「撤辣」似乎力度較輕，措施有助同樣入息水平的買家可以買更貴、借更多，在樓價跌及加息周期之下，隨時更多人「接火棒」!
假設月入5萬元，實際利率2.625厘，分30年期還款，新壓測兩厘之下，最多可借580萬元，比起舊壓測3厘多出60萬元。
金管局解釋，壓測鬆手與逆周期宏觀審慎監管措施無關。近期樓市出現了一些調整，截至2022年7月，住宅樓價比2021年9月高位下跌5.5%，今年頭8個月的成交量較2021年同期下跌38%。惟現階段未能確認樓市已經進入下行周期，金管局在有需要時調整逆周期宏觀審慎監管措施，確保銀行體系穩定。
地產界普遍視之為好消息，因有助降低入市門檻，美聯物業住宅部行政總裁（港澳）布少明認為，放寬壓測可見政府預見樓市下行的影響，並不抗拒透過寬鬆的房策調節樓市跌勢，日後有望提出「減辣」或扶助樓市措施。
會德豐地產常務董事黃光耀表示，雖然降低壓力測試要求，未必可即時刺激住宅物業交投量，但市場上不乏原本在壓力測試中處於邊緣位置的準買家，新安排有助加快他們入市步伐。現時壓力測試的新安排則有緩衝作用，亦是有「少少減辣」。
大摩憂明年跌價5%
本地銀行加息後，樓價續跌機會增。摩根士丹利發表研究報告，指出香港住宅樓價由年初至今已累積下跌了8%，預計明年會再跌5%，即目前樓價仍未見底。
大摩解釋，美國聯儲局最新加息0.75厘後，今年和明年底聯邦基金利率的預測中位數分別升至4.4厘和4.6厘，其中滙豐對最優惠利率（P）只謹慎跟加0.125厘，目前影響有限，但也可能是銀行為未來再加息鋪路的手段。
加息後按揭利率亦漲，蠶食供樓負擔能力。按該行計算，按揭供款人每月供款與收入的比例為55%，惟一旦香港銀行同業拆息（H）升至3.5厘，該比例即急增至62%。在樓價未觸底、H按封頂息或再上升的前提下，該行都難以看好本地發展商股。
滙豐睇好新地恒地
滙豐環球研究報告指，雖然本地發展商股表現一直優於大市，惟一旦香港經濟惡化、加息幅度進一步擴大的話，發展商將面臨盈利下行風險。假設住宅樓價跌兩成、利率升半成，本地發展商資產淨值將跌6.6%，明年盈利將跌5至27%，故該行呼籲投資者以防守為重。地產股首選新鴻基地產(00016)和恒基地產(00012)，俱予「買入」投資評級。
瑞銀引述本地地產代理分析指，港府2019年和2022年因樓價跌5至8%後，都放寬了按揭成數（LTV）上限。相信未來樓價看跌，當局亦會出手，但未必再在LTV着墨，反而較大機會放寬買家印花稅等。