2022-09-24
經濟日報
港鐵(00066)小蠔灣車廠上蓋，將發展2萬伙公私營房屋，發展局公布，就原址換地及興建小蠔灣站達成協議，將一筆過就926萬平方呎私樓及商場進行補地價，涉資逾百億元。港鐵隨即於今年度內就首期1,500伙招標。
港鐵預計，小蠔灣車廠上蓋項目，興建新車站及搬遷車廠等總成本達360億元，將可以在補地價金額中扣減。據市場估計，補地價金額或逾200億元，成為近年一筆過最高補地價金額之一。
發展局公布，政府與港鐵就小蠔灣車廠項目原址換地及擬議的小蠔灣鐵路站達成協議，標誌着步入建造階段，全面落成後提供約2萬個公私營房屋單位，一半私樓一半資助房屋。
按照協議，佔地30公頃的小蠔灣車廠用地在原址換地後，港鐵將交還部分土地予房委會興建公營房屋，其餘土地則由港鐵興建私人住宅以及商場。
地價扣減360億建造成本
根據港鐵發出通告透露，其物業發展部分總樓面926.2萬平方呎，包括889.1萬平方呎作私人住宅，以及37.1萬平方呎作商業，將分階段發展，第一期於2022年展開，最後一期2039年起相繼落成。
至於港鐵跟政府達成的原址換地協議，包括該用地的市價，扣減興建新小蠔灣車站、重置車廠及地盤平整等費用，港鐵將會在簽署批地文件時全數繳付地價。按照發展局則指，地政總署與港鐵短期會正式簽立土地文書，而港鐵會安排首批項目於本財政年度內盡早招標。
現時港鐵估計興建車站等工程成本達360億元，第一太平戴維斯估值及專業顧問董事總經理陳超國指，按照目前地價，小蠔灣車廠補地價每呎可達6,000至7,000元，但考慮到扣除建造成本等，最終補地價金額有機會再低2,000至3,000元。
現時小蠔灣項目私人發展部分樓面922萬平方呎，以每呎補地價2,000至4,000元，即整體補地價金額將達185.2億至370億元，將會成為歷來最大額的單一補地價項目之一。
相較以往日出康城車廠逐期補地價，今次小蠔灣車廠採用一筆過補地價方式。陳超國指，港鐵之後再分拆期數招標，將補地價成本攤分，認為其財務承擔將會相當大，特別未來幾年市況會有所波動。
港鐵早前曾提及，計劃在今年度內推出第一期首階段招標，料約1,500伙，即較原定目標2024年提前約一年。
作者：余敏欽