2022-09-24
經濟日報
香港加息後，金管局昨隨即宣布，下調樓按壓力測試，由假設加息3厘降至2厘，適用於所有物業按揭貸款，即時生效。新措施預計可降低置業所需的家庭收入門檻10%，金管局強調與放寬逆周期措施無關。發展商料可刺激買家入市意慾。
金管局公布，考慮到美國聯儲局自今年3月以來，已經加息共3厘，面對資金成本上升，銀行早前已經上調新造拆息按揭（H按）鎖息上限，近日更將最優惠貸款利率上調，金管局認為適宜將壓測假設利率上升的幅度，由現時的3厘下調至2厘，此水平已經足夠確保銀行按揭業務風險得到妥善管理。
若果以500萬元貸款額，現時最優惠利率（P按）P-2.4厘，實際利率2.725厘，及30年還款期計算，每月供款20,346元，以供款佔入息比率（DTI）不超過50%，買家收入至少要40,692元。按照舊要求「加息3厘」壓力測試，買家收入至少要48,499元，但現時壓力測試降至「加息2厘」，入息要求降至43,343元，即入息可減少5,156元，減幅約1成。
月入5萬 可負擔樓價增12%
至於以月入5萬元的家庭計算，由放寬前最多只能夠負擔491萬元按揭貸款額，相當於以9成按揭購入545萬元單位，變成現時可以負擔549萬元貸款，樓價金額提高12%至610萬元。
金管局強調，放寬壓測是考慮到目前的利率環境和按息走勢，以及按息過往的長期平均水平，因應銀行風險管理需要的變化而決定，與逆周期宏觀審慎監管措施無關。他又稱，至今年7月，住宅樓價較2021年9月高位累跌5.5%，今年首8個月交投量按年少38%，但強調現階段未能確認樓市已經進入下行周期。
不過業界人士普遍認為，調低壓力測試要求可提振市民入市意慾。會德豐地產主席梁志堅表示，新安排可刺激買家的入市意慾，對樓市略有裨益，但要真正提振樓市，仍需要恢復通關。
業界料 可刺激入市意慾
中原集團創辦人及主席施永青也認為，相關措施有助抵銷加息對買家的影響，變相為樓市減辣。而恒基物業營業（一）部總經理林達民稱，新安排對市場有正面作用，有助增加客源，並可帶動定價吸引的「剛需盤」銷情。
作者：余敏欽、鄭達偉