2022-09-22
星島日報
美國聯儲局步入加息期，本港銀行加息壓力愈來愈大，業界稱最優惠利率（P）調升亦勢在必行，並普遍預期本港銀行加息幅度介乎0.25厘至0.75厘，以目前主要新造實際按息2.5厘計算，若P加0.25厘，每100萬的每月供款估計增加約131元；若加息達0.75厘，每月供款將增加400元。業界人士預計，加息後會令本已淡靜的二手市場雪上加霜，短期內呈「價量齊跌」趨勢，樓按宗數減少下，估計各大銀行會再新增不同按揭產品及優惠吸客。
按息增加會直接加重市民供樓負擔，若以市場普遍預期本港加息0.25厘至0.75厘，每100萬樓價每月供款將增加131至400元。實際以500萬按揭貸款額為例，以30年還款期、按息2.5厘計算，現時每月供款為19756元，若息口調高0.25%，每月供款增加656元至20412元。以最新私樓家庭月入中位數3.66萬計，供樓負擔比率由約54%上升至約55.8%。
500萬貸款額月供增656元
如果P加0.5厘，實際按息升至3厘，每月供款會增加1324元至21080元，供樓負擔比率達57.6%；若P加0.75厘，實際按息升至3.25厘計，每月供款更增約10.1%至21760元，供樓負擔比率約59.5%，逼近6成關口。
代理界人士均預計加息後二手樓市短期內會「價量齊跌」。港置營運總監及九龍區董事馬泰陽稱，預計加息後前期會導致二手成交量減少約15%，價錢則下跌約5%，而消化後二手樓價會再跌3%至4%，當今年樓價跌幅超過10%以上，會有用家入市尋寶，導致成交量回升。
利嘉閣總裁廖偉強指出，近月樓市表現與股票市場有相似之處，準買家均怕加息而不敢入市，令二手成交量持續下跌，相信真正加息後，二手交投短期內仍會下跌，惟幅度將不多於一成；至於價格水平，今年二手成交價已累跌約7%，估計加息後10月會再跌1%至2%。
業界：二手交投料挫15%
中原按揭董事總經理王美鳳表示，大部分正在供樓人士均採用H按，沿用舊封頂息率，即2.5厘；銀行近月先後上調新造H按封頂息率及P按息後，現時銀行息率參差，新造按息介乎2.5厘至2.6厘為主，部分則為2.75厘。現時一手按息主要為2.5厘，二手按息通常為2.6厘，因此，用家需注意自己希望承造按揭的是新盤還是二手物業，再去比較各銀行息率優惠。
她續指，美國加息後，按現時拆息水平，銀行極大機會上調最優惠利率（P），估計加幅不會太高，約為0.25厘，以此計算，按息將升至主要為2.75厘至2.85厘。例如以貸款額500萬、30年期、港P加0.25厘，由2.5厘加至2.75厘計，每月供款會增加656元，至每月20412元。而每增加100萬貸款，每月供款就會增加約130元。
經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示，相信銀行如首次加息，幅度會較溫和，對供樓人士應該只有輕微影響。而今年首8個月現樓按揭宗數錄得59014宗，對比去年同期的64777宗減少8.9%。今年首8個月樓花按揭宗數則為3074宗，對比去年同期的3900宗減少21.2%，創自2011年即11年後的首8個月新低。上述數據反映今年樓按市況氣氛較去年淡靜，銀行仍要為今年按揭業務作最後衝刺，因此估計會再新增不同按揭產品及優惠吸客。