2022-09-20
經濟日報
香港銀行有機會本周展開新一輪加息周期，市場預期，年底前本港甚至有機會加息0.5厘，受壓力測試制度影響下，置業門檻將愈來愈高，政府能否趁是次加息周期，微調壓測紓置業壓力。
無可否認，香港近10年來樓按息率一直處於低位，實質供樓利率一直低於3厘，故即使今年加息0.5厘，每100萬元貸款的供款，上升約6.7%，未必可以壓跨樓市。
不過，金管局2010年8月發指引，銀行須為按揭申請人進行壓測，即在當前按揭利率下，加息3厘（即由目前2.6厘加至5.6厘）進行計算置業人士承擔力，供款不可高於申請人家庭總收入6成，有財力通過才能入市。
以今日的息率（P按實質供樓利率2.6厘）計，一個售價500萬元的沙田第一城2房單位為例，最高可承造9成按揭分30年攤還計，現時P按2.6厘，每月供款18,917元，壓力測試下家庭收入約45,209元，方可入市。
倘加息0.5厘 壓測入息升5.6%
若加息0.5厘，壓測下家庭收入升至47,723元，升幅達5.6%，比目前家庭入息中位數37,200元，高出1.05萬，可見加息後置業門檻愈來愈高。事實上，壓測機制推行至今約12年，期間政府兩次放寬高成數按揭樓價上限，9成按揭由400萬元以下，放寬至1,000萬元或以下，但是在壓力測試限制下，並非所有買家可受惠於放寬樓按帶來的方便。
而面對即將展開的新一輪加息周期，政府有空間調節壓測細則，例如加息3厘進行壓力測試，若銀行加息0.5厘或以上，當局可考慮將壓力測試降低0.5厘，以紓緩加息對樓市的衝擊，又能維持壓力測試保障置業安全，日後銀行若減息，屆時再將壓測回復現有3厘水平。
作者：黎煥成