2022-09-20
經濟日報
本港本周將迎來近4年首次加最優惠利率（P），拆息反覆上升，目前實際按揭利息達2.6厘，較今年初高逾1厘，若果再加息0.25厘，供樓負擔比率勢升穿7成，樓價調整壓力將會增加。
雖然現時銀行仍未正式加P，但美國聯儲局自今年3月起展開加息周期開始，與樓按相關的1個月拆息，在過去1年反覆上升，及至7月中已經升穿H按封頂息。
目前二手物業最低按息已升至P減2.4厘，實際按息2.6厘，相較今年初實際按息1.45厘（H加1.3厘，當時1個月拆息約0.15厘），實際按息已經上升1.15厘水平。
800萬樓按7成 現負擔比率68%
按息上升，供樓負擔增。按照二手樓價約800萬元計算，以7成按揭即貸款額560萬元、25年還款期，以現時最新按息2.6厘計，每月供款將會上升至25,406元，較年初高14%，每月供款增3,140元。
以最新私樓家庭月入中位數（3.72萬元）計，供樓負擔比率攀升至68%，較今年初負擔比率約57%，上升11個百分點。而以500萬元上車盤、9成按揭計算，每月供款大約20,416元，供樓負擔比率55%。
假設今個星期，本港銀行正式加P四分一厘，實際按息將會進一步升至2.85厘水平，屆時800萬元單位每月供款將再升715元或3%至26,121元，供樓負擔比率將升穿7成水平，開始升至偏高水平。而500萬元上車盤的月供則會上升575元至20,991元，供樓負擔比率升至約56%。
二手樓價回軟 年初至今跌7%
事實上，受到加息所影響，近期二手樓價持續回軟，今年初至今樓價累跌7%。隨着本港展開加息周期，倘加息0.25厘，屆時樓價需要再跌5%，才能夠平衡每個月按揭供款上升的壓力，維持供樓負擔比率不變。
中原按揭董事總經理王美鳳稱，按照現時美國加息速度，除了今次加P外，不排除年底會再一次加息，今年內實際按息或逼近3厘水平。她指出，雖然加息後實際按息仍然遠低於歷史平均水平4至5厘，但低息環境已經持續近10年，很多較年輕的用家過去根本未經過加息周期，需要比較長時間消化加息影響，預計要到明年底美國加息趨勢比較明朗化後，市場才有機會好轉。
至於經絡按揭轉介首席副總裁曹德明亦指，加息對樓市影響浮現，特別是今次加息的速度及幅度，都較市場原先預期快及大，由於過往H按不少都有2.5厘或以下的封頂息，供樓壓力相對平穩，但現時銀行普遍已上調封頂息，再加上加P之後的影響，實際供樓按息較以往明顯上升，再加上經濟相對疲弱，樓市氣氛較靜，市場以觀望為主。
（系列之二•完）
作者：余敏欽