2022-09-14
經濟日報
二手樓市充斥多項不利因素，銀行加息步伐逼近加上樓價指數回調，業主紛紛沽貨套現，二手盤源升至44,450個，為近5年來高位，較今年2月財政預算案放寬樓按政策以來累升17%，市場預料二手盤源至年底前仍於高位徘徊。
不過，學者認為只要防疫措施放寬，樓市可快速復甦，樓價不會出現大跌。
政府於今年2月財政預算案公布時放寬按保（即1,200萬元以下住宅可造8成按揭；而1,000萬元以下物業可造9成按揭），當時吸引不少業主部署換樓，令全港放盤量持續高企。踏入第3季以來，在加息壓力之下，交投減少令盤源累積。從中原地產網站的資料統計，放盤量由預算案公布後的38,025個，至今增加17%至44,450個。當中1,200萬元以下的放盤增幅亦跟隨整體走勢，升22%至33,150個；而1,000萬元以下放盤則有29,260個，升23%。
其實，整體放數量為過去5年來的高位，並已超越2018年5月時二手盤源供應高峰期的38,133個，升幅達17%。
400萬元內放盤 增5成最高
值得留意的是，細價樓400萬元以下放盤量的增幅，為各類別樓價中最高，達至50%，累計有1,617個，其中九龍區的盤量升幅最大，由2月時的200個升73%至目前的345個；而新界西盤最多，達至732個，佔整體45%。
由於細價盤源中不乏居屋綠表市場放盤，故早前有新居屋抽籤，對二手市場造成壓力，加上第3季樓價向下調整，並不排除小部分業主部署換樓「住大啲」，希望低賣低買改善居住環境。
市場充斥多項不利因素影響二手樓市，除近期新盤陸續推售外，利嘉閣地產研究部主管陳海潮亦表示，移民放盤也是原因之一，近幾年持續有港人移民海外的個案，情況未見停止，因而令放盤量增加。另外，股市近兩年累積巨大跌幅，不排除有部分投資者需要放售手上物業以作資金周轉需要。再者，樓市走下坡兼逢息口急促趨升，部分對後市缺乏信心的業主或持貨者寧願先沽貨離場。他續稱，若目前情況沒有改變的話，即移民潮持續，而息口亦繼續趨升，經濟表現仍然疲弱，不排除市場上的放盤量在年底時將維持在相當高水平徘徊。
中大全球經濟及金融研究所常務所長莊太量指，移民盤是二手放盤量增加的原因之一，亦對一、二手樓價構成壓力。與此同時，防疫措施令到經濟轉弱，就連近期金融業增長亦變成負數，令整體樓市轉差。不過，他指，只要防疫措施放寬，經濟情況很快會出現扭轉，預計今年底前樓價以橫行為主，不會出現大跌。
另外，浸會大學財務及決策學系副教授麥萃才則指，二手放盤雖然增多，但市場仍有承接力，故此今年初至今樓價仍只是跌5%左右，並認為現時最主要經濟轉差導致個別業主看淡沽貨，故此減價不算太大。
作者：麥穎華