2022-09-05
經濟日報
內地房地產正穿越周期的關鍵時刻，雖然3次大周期有相通之處，但本輪周期遭遇20年來從未有過境況，不僅需求與供給雙重承壓，而且內外部環境均走到拐點，亦有前期收縮性政策加速行業困境，放鬆政策已較過去邊際效應遞減。
寬鬆政策效益減 需全面解決
應對本輪危機需要三板斧發力，「保交樓」之後還要「保銷售」、「保信用」，排除系統性風險後，投資銷售困境方能逐步反轉，回歸正軌。
事實上，前兩輪周期底部雖然有一定區別，但城鎮化水平和人口規模仍在快速發展階段，應對方式和解決問題思路基本都是通過鬆綁限購、限貸政策釋放被人為抑制的需求，以解決供給側的問題。但如今行業發展邏輯已變，整個產業鏈各個環節都出現停滯，因此需要更為全面的系統性解決方案。
有業內人士表示，因應近期出現的「爛尾樓停貸潮」，決策層以「保交樓」作為第一步，是為解決因為突發風險性事件引發的供給端「休克」，因停工對於房企資金鏈有決定性影響，要確保行業存續，必須以保交樓作為前提，以現金流支撑保住市場主體。
另一方面，與過去兩次周期底部的調控思路一致，要釋放需求來「保銷售」，一方面通過降低房貸利率減少購房成本，另一方面解除限購措施增加購房需求。今年以來，各地出台的樓市放寬政策已超過600次，包括放鬆落戶、增加補貼、廢除限購等一系列方式釋放需求。8月末，國務院常務會議再次強調地方要「一城一策」用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，意味着政策鬆綁仍未完待續。
降房貸釋放需求 增房企信用
在供需兩端解除危機後，要解決此前房企債務風暴引發的行業信用困局，增加房企信用，修復行業信心，才能實現「銷售--信用--投資」的鏈條整體復甦，從根本上改善房地產基本面持續下行態勢。就像過去兩次大周期一樣，只有房地產行業不再縮表，重新擴張，投資增速由負轉正，才算成功穿越了周期底部。
作者：潘攀