2022-08-16
星島日報
江門接連推出樓市新政，如推出人才政策，符合條件的最高購房補貼200萬人民幣，並於本月1日起生效，吸引買家於一手市場置業，令6月新盤成交量創近一年新高，其後於7月因購買力需時補充，而且內地整體入市信心受爛尾樓相關資訊打擊，新盤成交量錄3817宗，從6月高位4782宗回落近2成，平均成交價則維持相若水平。預期近月成交價量保持窄幅上落。
康華地產大灣區部策劃總監謝天洛表示，7月江門新盤錄3817宗成交，對比6月的高位4782宗按月下降20%，7月成交均價則為每方米8582人民幣，跟6月的8590元維持相若水平，跌幅不足1%，折合每方呎均約927港元。
從成交月走勢來看，今年1至5月保持低水平，每月錄約3000宗成交，觀望情緒濃厚；5月底起，暫停實行限購政策，購房補貼政策陸續出台，購房需求開始釋放，6月迎來小高峰，創近一年成交新高。
謝天洛預計，第三季度及第四季都會是樓市冷靜期，江門一手市場受制負面消息爛尾樓事件影響，料減少15%成交量，而成交會集中在一些國企旗下，以及屆近現樓物業上。他反映，最近香港人查詢亦有類近的變化，比較着重發展商品牌及樓盤收樓時間，偏向國企物業及現樓物業，近日查詢客源中投資客佔30%，用家佔70%。
二手方面，今年6月江門二手成交1615套，對比5月所錄得的1460宗成交，按月升逾10%。總成交金額亦由5月的約8.49億人民幣，升至6月的約8.76億人民幣。惟平均每方米約5135人民幣，折合每方呎約555港元。始終5、6月份江門樓市陸續有好消息推出，二手房成交處於一個比較合理水平，7月份一手市場並不活躍下，買家一部分流入二手物業市場。7月二手價格及成交量實有輕微上升。
預期二手價量平穩
由於未來數月都比較少大型新盤開售，謝天洛預計二手市場成交量會保持平穩上升，剛需客主導二手市場成交，預計價格會保持平穩。
另外，世紀21聯動大灣區營業董事唐劼忻表示，7月住宅成交衝高回落，與年內次高接近，去貨周期縮短，上個月江門多個新政推出，給予準買家一定的支持，其中江海區推出人才政策，符合條件的最高購房補貼200萬人民幣，於8月1日起執行；而蓬江區按照不同層次人才類別折扣標準計算配售房屋售價。放觀全市，亦有公積金放寬提取條件、延長提取實現、簡化提取材料、優化提取方式等措施，以促進樓市成交。停供爛尾樓主要集中在華北地區，對江門樓市成交走勢影響相對其實較細。
江門樓市今年上半年相對低迷，7月出台政策放寬調控，但江門目前作為人口增速有待提升的內生型城市，更多是以吸引人才置業為主，樓市反應需要一定時間，並未產生很大的影響，江門樓市整體實際處於平穩狀態。
現處於窄幅調整狀態
「限購改限售」政策出台，消化一大批剛需客戶，以舊換新的換樓客還在蓄力，所以預計7、8月份還是處於窄幅調整狀態，9月後隨形勢穩定，至年底會料有較明顯升勢，展望將迎來一波成交的小高峰。
近月因政策的寬鬆以及通關政策的放鬆，江門有部分樓盤將香港列入目標客戶群體，投放了境外的廣告宣傳，吸引港人查詢。
故目前江門市場以去一手新盤成交為主，無論是政策亦或是發展商促銷政策，都適合對住屋具有剛性需求的準買家上車。而被新盤搶去焦點，預計第三季二手住宅市場平穩繼續回落。
港人購買江門物業主要是用於自用，其次是自用兼投資，節假日回內地度假，其餘時間出租；自用佔比約55%，自用兼投資佔比35%，純投資佔10%。自用與投資的預算差別不大，基本在100至200萬人民幣之間。回報率一般在5%左右。