2015-01-28
經濟日報
領匯為首的財團近60億元投得觀塘商業地，各財團繼續「落注」東九，不過，短期還是有些要留意的！
資料顯示，今明兩年商廈新供應集中在東九龍，而施政報告亦提到，未來東九龍成商廈供應重鎮。若供應持續增加，東九龍會否重演08年租金急跌情況？
政府最新一份施政報告中，住宅供應成焦點，而涉及商業用地發展的範疇着墨不算多，只有一部分提到東九龍商業地。施政報告提到，未來東九龍成商廈供應集中地，亦是政府致力改造地區，指出東九龍有潛力供應約5,000萬平方呎新增商業或寫字樓面面積。政府正研究搬遷或重整九龍東現有政府設施，並在2014至2015年度，開始將合適土地推出市場。此外，報告指政府會在九龍灣及觀塘商貿區改善行人環境，包括研究私人業主興建行人天橋設施安排，優化後巷、引入行人網絡的可行性。
5000萬呎等於25幢國金
每逢出現大批新供應，市場總會擔心供應過剩，會令物業租售價面對下行壓力。若只聽到5,000萬平方呎此數字，無疑會被嚇一嚇，畢竟數字驚人，以中環最具指標的商廈國金2期總樓面200萬平方呎計，5,000萬呎相等於約25幢國金2期，可以怎樣消化呢？不過冷靜想一想，5,000萬呎只是計算所有潛在樓面，包括啟德發展區等，而相關發展需時，跨越的年度達10年以上，只要供應不是一下子殺到，市場有充足時間消化，理應不會造成大震盪。
對上一次東九龍出現大批供應，可追溯至2008年，當時該區有多幢新商廈同期落成，總涉及達300多萬呎，同年底，環球金融海嘯爆發，商廈需求急降，碰上供應過剩，導致東九龍商廈業主大減租吸客，個別新落成的甲廈，業主願降至單位數字呎租招攬客人，令租金在低位徘徊兩年。
即使施政報告有關5,000萬樓面非短期內推出，縱觀今明年兩商廈新樓面供應，東九龍亦出現另一次供應高峰。據戴德梁行數字顯示，今明兩年全港估計共有620萬呎新商廈樓面落成，其中393萬樓面屬東九龍區，佔總供應的約63%，毫無疑問是自08年後，東九龍再現供應高峰。
不過，若與當年比較，經濟及營商環境不像08年金融海嘯時般慘淡，何況今日東九龍與7年前相比，商業氣氛及配套成熟了不少，單是幾年間，國際企業願落戶東九龍，星味明顯提高，因此即使今明兩年供應增加，相信不會出現當年租金面對沉重壓力，租金跌幅料不會太高。
售價租金表現 非成正比
近年東九龍商業區出現特別現象，是售價及租金表現走勢非成正比，據萊坊統計顯示，上月東九龍商廈呎租為34.5元，按年跌逾8%，是全港商廈租金全年跌幅最大地區，但同時間，去年東九龍商廈買賣卻表現不差，既有花旗銀行斥54億購One Bay East，而區內One Harbour Square新商廈更錄多宗買賣，呎價造至1.5萬以上同區新高。
租金跌、呎價升，原因是商廈供應漸增加，租金定有下行壓力，但不少機構希望在東九龍買樓面自用，而多宗指標成交，均來自用家入市，因此預期今年東九龍商廈造價仍會平穩，個別優質單位或出現新高價成交，但整體租金仍預計因供應增，租金料跌約5至10%。