2022-08-08
明報
【明報專訊】1個月港元拆息上月底企穩1.2厘以上，H按實際利率因而升至封頂水平2.5厘，對本港銀行上調最優惠利率（P）構成壓力，市場普遍預期P年底前將會出現近4年以來首次上調。目前實際按息較年初已累升約1厘，按揭客戶每月供款較年初已增15.29%，經濟師預期最優惠利率至今年底將上升0.25厘，按揭每月供款再較現在再增3.32%，以現時新造按揭平均貸款額500萬元計算，每月供款將會增加656元至20,413元，較今年初則累增19.12%或3276元。
明報記者 歐陽偉昉
星展香港經濟師謝家曦表示，美國通脹高企兼就業市場維持強勁，現時仍有需要加息，不過目前美國核心通脹放緩，加上需求正在回落，認為美國將會加息至今年底見3.5厘。他指出，因為港息上升速度較美息落後，預期港銀於今明兩季將加P各0.125厘後，在明年首兩季仍會各追加0.25厘，即至明年中，P將較現在上升0.75厘。
加P增準買家「上車」難度
以此計算，每月按揭供款在明年中，將較現在增加10.14%。加P亦會增加準買家「上車」難度，目前非首次置業客戶承做按揭，須通過銀行鎖息上限加3厘、供款不得超過月入六成的壓力測試，以借500萬元按揭為例，準買家的月收入至明年中或須增加4000元，才能成功上會（見表）。
大和對本港加息步伐的預期較星展進取，認為P在今年底會較現在上升1.75厘，明年底累升2.75厘。以此計算H按鎖息上限會升至4.25厘和5.25厘，每月供款將大幅增加24.5%和40%。
為減低利率波動對置業人士的影響，按證公司去年底將定息按揭恒常化，提供至少10年的定息期，該定息息率近期每月都有調升，10年期定按利率本月已升至3.5厘。對於目前應否選擇定息按揭，中原按揭董事總經理王美鳳認為，美國寬鬆貨幣環境持續已久，香港未來10年平均年利率預料難以超過3.5厘，加上定按未有提供現金回贈及按揭存款相連戶口優惠，單從慳息角度不應選擇定按。不過定息按揭客戶不需通過壓力測試，只需符合供款與入息比率，即供款不超過入息五成的要求，而且每月供款固定，會適合不希望承擔利率波動的客戶。
定按加至3.5厘 中原：非慳息選擇
本港銀行在2018年加P前，曾同時提高H按鎖息上限和P按利率，更將H按封頂位設定稍高於P按利率0.1厘，推動P按市佔率一度超越H按（見圖）。近日有中小型銀行上調新造按揭H按的鎖息上限，王美鳳表示，相關銀行目前仍同步上調H按上限和P按，所以H按仍相對P按吸引。加息周期下，王美鳳指出銀行為維持競爭力和客戶貸款積極性，按揭現金回贈增至兩年多的新高，平均有1.5%至1.6%。由於銀行難以在利率提供優惠，積極增加市佔的銀行，料將繼續在現金回贈方面競爭。
（加息系列之一）