2022-08-02
星島日報
（星島日報報道）深圳是大灣區的樓市指標，惟近期未有直接利好樓市的政策出台，總結上半年表現，新盤成交量較去年同期減少38.3%，而二手成交量就屬近15年來的半年新低。7月出現的停工停貸事件亦導致樓市成交受壓。業內人士預期，樓市短期內保持平穩，待準買家的入市信心重新恢復後，便會有較明顯的改善。
環亞筍盤董事總經理鄭偉舜表示，7月上半月新盤成交方面，合計網簽成交1854伙。平均成交價為每方米73127人民幣，折合每方呎約7909港元，表現尚算不俗。而今年6月深圳成交3008伙新盤，對比5月成交量1877伙，按月增加60.3%，平均價為每方米61756元，折合每方呎約6678港元，按月上漲10.6%。
深圳樓市上半年整體成績差強人意。住宅成交約1.6萬套，比去年同期下降38.3%，對比近十年的同期數量，處於成交低位。在供應數量相近的情況下，新樓成交量下降，無疑表明市場較為冷淡。
現時貸款利率仍在低位，相比去年和今年年初，買樓成本較低。深圳新樓去貨周期雖上升到10.3個月，但相比於灣區乃至全國其他城市，仍是相對較短的時間，可預期目前市場已經進入底部。
二手方面，6月二手樓市走勢稍有回落，與上月相比為下滑態勢。深圳成交2241套二手住宅，按月下降3.3%，均價每方米63457元，折合每方呎約6823港元，按月下跌0.81%。
創07年後新低
二手方面，2022年上半年合計成交9965套，雖然呈現回暖趨勢，但仍創下自2007年來的半年新低。大多數人期盼的利好遲遲未到，而且從官方回應也可以看出，短期內也不會有政策出台。
整體樓市方面，從現實來看，今年深圳兩次土拍，宅地限價上調就是一個明顯信號，料購樓成本繼續提高。
7月樓市確實受「停貸」事件影響。6月份數據也證明瞭在停貸事件出現前，市場預期已然出現一定修復。但由於停工影響無疑給了市場信心一記重拳，讓修復的市場行情中止。
銀保監會先前一周內三次公開表態保交樓，表示加強與住建、央行協同，支持地方三保工作（「保交樓、保民生、保穩定」）。相信爛尾樓事件很快會陸續解決，市場信心也會逐步恢復。
二手方面，深圳二手樓參考價原則上一年一調。如今，西安已經暫停發布二手樓參考價，上海二手房貸款放鬆了，深圳參考價調整估計也不會太久，大機會於第三季出現 。
上半年深圳二手成交量創下近15年來最低點，新盤成交量則按年減少38.3%。深圳是大灣區的樓市指標，若深圳樓市沒有回暖，周邊城市鬆綁帶來的熱度也很難持續。
港人查詢量增
此外，最近香港人查詢當地樓盤情況比較多，態度比上半年要好，因為內地政策放寬和樓盤價格調整，促使更多人查詢當地樓盤。
CK創大地產執行董事黎誼表示，近月內地樓市充斥不穩定因素，內地依然嚴格控制疫情，不排除使用封區等手段制止疫情蔓延。顯示檢測及家居隔離等措施都十分嚴格地執行，對經濟往來難免造成一定影響。「停供爛尾樓」事件的風波料會再稍持續一段時間，預計國家不會讓這個惡性循環繼續發生，會採取不同手段令樓盤項目完成建設。
近期不時出現發展商促銷減價的情況，預計主要原因是為了回款。發展商可能會突然拿幾十伙單位作大幅減價，以低價推出，吸引準買家入市。而普遍在這種情況下，減價單位都會快速售清，認為市場上用家及投資者都可以看準這些機會入市。
黎誼預計，今年第三季樓市成交價量都保持橫行，短期內未必會有大幅影響樓市的政策出台，故於第三季中成交價量未必會突然好轉，預計要到10月才有明顯轉變。認為準買家的入市意欲依然強大，樓市稍有好消息出現，便能有效推動市場情況。
近關口物業受捧
近日香港準買家取態甚為平穩，持續觀望市場有否優質盤出現，普遍打算購入單位自用。始終深圳樓的租務回報確實不高，普遍約1至2厘，部分位於商業區的公寓有機會達3厘。待正式開關後，相信港人於當地置業的意欲會上升。
本港準買家通常鍾情於接近關口的區域置業，例如黃江一帶。除非客人本身於當地已有業務，才會為求方便考慮其他區域。通常預算約500萬至1000萬人民幣，傾向購入二手樓，其實選購新樓的情況相對比較少。