2022-07-27
經濟日報
昨天H按實質按息已達2.49厘，貼近鎖息上限。面對「息魔」殺到，供樓壓力增加，置業人士可透過3招，減輕加息衝擊，包括1.透過轉按賺取現金回贈；2.善用按揭掛鈎戶口；3.提前還款，減少供樓支出。
昨日1個月拆息（HIBOR，H）進一步上升，最新報1.19厘，以市場普遍的按揭利息H加1.3厘計算，實際供樓按息已達2.49厘，貼近H按的鎖息上限(2.5厘至2.725厘)。由於目前9成貸款業主選用H按，其影響已迫在眉睫。
H按息達2.49厘 貼鎖息上限
事實上，若果以中小型單位一般按揭貸款額約600萬元、30年按揭、以現時近2.5厘的「封頂息」計算，每個月供款達23,708元，假設加息1厘，即每個月供款將會增加14%至近2.7萬元，而加息2厘則會增加28%至逾3萬元。
加息周期下置業人士每月供款明顯增加，綜合各大按揭專家分析，有3招紓緩加息壓力。
首先，供樓人士可以善用轉按賺取現金回贈，以現金回贈抵銷供樓支出。現時銀行爭取按揭業務態度仍然積極，除了按息仍然維持在H加1.3厘較低水平外，近日亦積極上調現金回贈吸客。
若果以大型銀行現金回贈大約1.52%至1.6%，另加7,000元定額回贈計算，600萬元貸款的現金回贈約10萬元，相當於3至4個月的按揭供款金額。若果以加息1厘，每個月供款上升3,000多元計算，近10萬元的現金回贈足夠抵銷3年的加息支出。
此外，近年銀行按揭普遍提供一個跟按揭利率掛鈎的活期戶口（Mortgage Link），利息遠高於一般活期戶口，計算利息的存款上限為按揭額一半。當加息周期出現，即使本港銀行提高按息，但由於存款息率亦會同步上升，供樓人士變相可以抵銷及對冲一部分加息壓力。
參考上述600萬元貸款額的個案，假設供樓人士在Mortgage Link戶口存入100萬元存款，每個月可以產生2,083元的利息，扣除存款利息後，每個月供樓支出2.16萬元，較一般按揭供款降低9%。假設息口上升至3.5厘，由於存款利息收入同時增加至2,917元，在扣除存款利息後的供樓支出2.4萬元，亦會較無使用Mortgage Link的供樓支出2.7萬元低11%。
提前償還本金 最慳息方法
至於第3個方法則為提前償還本金。按揭供款由償還本金與利息兩部分組成，「借少點」、提前還款，在加息周期屬於「最慳息」方法。同樣以上述600萬元貸款額的例子，假設業主在兩年罰息期過後，提前還款100萬元、維持餘下供樓年期不變，每個月供款有望降低至19,517元，每個月供款減18%。
過往加息周期，往往亦會有置業人士選用定息計劃，不過由於加息周期長度較難預料，例如有分析預計，有機會在2024年、甚至2023年尾掉頭減息，故此選用10年期或以上較長年期的定息產品優勢有限。（系列二•完）
作者：余敏欽