2022-07-13
經濟日報
投資需求在加息趨勢下受兩面夾擊，除了增加供樓成本之外，銀行加定存息率吸存款，甚至高於私樓租金回報率，令買樓收租吸引力降低，減少樓市投資需求。
過往幾年出現極端低息環境，銀行存款定息近乎「零息」，令到不少「食息族」轉而將資金投入樓市買樓收租，帶來的投資需求，支持高昂的樓價持續上升。
不過，今次美國加息周期之急速，及加息幅度較大，有機會扭轉過去幾年的樓市生態環境，除了「供平過租」將會逐步消失外，隨着資金流走，銀行亦重新加定期存款息率去吸引存款，買樓收租不再成為長線投資者唯一選擇。
私樓最新租金回報 2至2.4厘
事實上，近年租金升幅追不上樓價升幅，私樓租金回報率收窄至歷史低位，以最新差估署數據顯示，最新5月份私樓租金回報率介乎2厘至2.4厘水平。
相較之下，近期銀行不斷加定存息口，短期存款高達5至8厘，較長的1年定存亦普遍有2.4厘至3厘，明顯優於私樓租金回報率。
對於追求穩定收入的保守投資者而言，存款既避免了資產價格波動風險，亦省卻了管理物業的費用，自然削弱了投資者入市意慾。
過往投資者除了考慮租金收入外，還會期望樓價上升帶來的資產增值，但近3至4年樓價只是反覆上落，失去了大幅上升動力，在未來加息壓力及房屋供應增加影響下，預計樓價難以重現每年10%或以上的速度增長，相對而言，買樓的投資價值降低。
隨着市場投資需求減少，預計樓市將會變得更加由用家主導，預計未來樓價走勢將會更為平穩。
作者：余敏欽