2022-07-08
經濟日報
市建局旗下西營盤崇慶里/桂香街發展項目將於下周一（11日）截標。華坊諮詢評估有限公司資深董事梁沛泓認為，地皮屬於港島罕有供應之一，估計落成後開售呎價可達3.2萬元，惟地皮的景觀則稍遜。而考慮近日加息因素後，他調低估值約1成至約13.8億到14.5億元。
梁沛泓認為，項目主要優勢是其交通方便，由項目步行約2至3分鐘可到達港鐵西營盤站出口，而乘坐電車約3站，已經可以到達上環商業區一帶。同時，鑑於西營盤的地皮供應量十分少，區內新供應大多靠舊樓收購，加上地皮規模不大，所以相信項目將受各類型的發展商歡迎，預計是次可以接獲15份或以上標書。
估值降至13.8億至14.5億
不過，他提及，由於當年市建局沒有就項目以東的數座舊樓提出收購，故令項目的地形呈不規則，但是他認為，中標發展商日後可以透過設計解決這個缺點。同時，項目位處內街，變相景觀會相對遜色，整體單位面向樓景為主，惟參考附近同樣位處內街的藝里坊系列，其銷情相當不錯，所以預計景觀對日後項目銷情不會構成大影響。除外，在市建局訂立的單位面積限制下，他預計將來項目供應戶型以1及2房為主，亦會提供少量3房。
資料顯示，中標發展商日後需要擴寬由項目接駁崇慶里兒童遊樂場的通道，並須興建車位。至於項目的配套方面，他認為項目周邊設有多間民生商店、食肆等，配套充足，加上西營盤對出的海傍設中山紀念公園，該處提供球場、泳池及海濱長廊，可提供優質的休閒地點。
他又指出，早於4月時，他預測地皮估值約14.7億至16億元，每呎樓面地價約1.55萬至1.7萬元。而考慮近日加息等因素後，他最新把項目估值調低約6%至1成，至約13.8億至14.5億元，即每呎樓面地價約1.46萬至1.53萬元，預料項目落成後開售呎價可達約3.2萬元。
他直言，由於這區屬於優秀的市區地段，而且大多項目擁有999年地契，所以吸引發展商「插旗」。但是，他留意到過去幾年區內收購舊樓的活躍度稍為減慢，因為這區有很多項目已經發展，而且不少發展商會計劃把細型地盤改劃作寫字樓或酒店發展，變相項目與周邊舊樓沒有連貫性，所以剩下的地盤比較零碎，相對難發展。
作者：潘淑盈