2022-07-05
星島日報
（星島日報報道）廣州近月調低貸款的利率，使置業的門檻下降，惟準買家期待的樓市鬆綁政策遲遲未見蹤影，觀望氣氛仍然濃厚。不少發展商為吸引入市，於上月選用薄利促銷的策略，6月一手成交量按月升約26%，樓價則輕微下調1.9%，二手方面成交價量則見平穩。業界指，第三季整體經濟向好，連帶樓市向上，新盤成交價量平穩上升。南沙地區樓價仍有落後，惟發展前景可期，吸引港人查詢當區物業。
廣州中原項目部總經理黃韜表示，6月比5月新盤成交量按月增約26%，由6177宗上升至約7776宗，為今年2月後，首次重上7000宗水平。受惠於近期房貸審批速度加快，利率下調；此外，部分買家擔心第二批賣地及投資客入市會帶動樓價上升，因此加快入市。惟樓價於6月就錄輕微下調，平均每方米38693元人民幣（折合呎價約4211港元），對比5月的39441元人民幣（折合呎價約4292港元）稍微下跌約1.9%，推斷不少企業都選用薄利促銷的策略，務求令年中業績更佳。
2月後首重上7000宗水平
黃韜指出，內地有「紅五月」的說法，其實發展商於5月有準備逾萬伙的供應滿足市場入市需求，惟當時準買家觀望態度較濃，廣州市場的剛需客對置業的信心仍處於重建階段，故出現先抑後揚的情況，情況於6月得以改善。貸款利率連續下調，確實有令樓市得以改善，惟推動的作用有限，前半年一直未有正面為樓市鬆綁的政策出現，仍然對一眾準買家的入市意欲帶來打擊。
他預期，廣州於第三季內推出鬆綁政策的可能性不高，但隨着經濟好轉，官方優化對房地產市場的管理，估計買家回流的速度加快，帶動市場走出低迷狀態。始終傳統7至8月屬樓市淡季，故預期第三季成交量能錄按季上升，惟增幅不大，價格將平穩向上。
料第三季價量齊升
二手方面，廣州5月錄約7325宗二手成交，比4月的7274宗按月微升0.7%，惟對比去年5月則大減30.4%，成交量跌至5月份的歷史新低，平均每方米26612元人民幣（折合呎價約2896港元）。他認為，情況跟新盤大致相若，當時整體經濟環境處於低迷狀態，不少對住屋有剛性需求的準買家擔心長遠供樓問題，另外亦有部分準買家期待新的樓市鬆綁政策出台，因而暫時擱置入市計畫，導致二手成交量下降。
此外，CK創大地產執行董事黎誼表示，近年香港人買廣州住宅仍有限購政策，所以一般都是透過係開公司買公寓為主。其中市中心區域比較受香港人歡迎。另外花都及南沙等地平均售價相對低水，容易被港人接受。
根據近日了解，港人對南沙地區物業查詢量錄近5成的上升。因為大灣區規劃綱要指出南沙是大灣區內重要的粵港澳合作發展平台之一，重點發展方向包括科技創新產業合作、高質量城市發展等，能對應香港較有優勢並銳意發展的政策範疇。儘管香港的經濟規模較南沙大，但南沙經濟擴張速度較香港快，象徵當地企業和個人發展機會增多，吸引港人進駐。
廣州上半年以豪宅的版塊有較明顯的上升，去年底不少準買家看淡樓市，轉投股票市場，近期股票波動，這批購買力開始回流到樓市。期間在寬鬆貨幣政策推動下，廣州的千萬級豪宅樓價上漲，成交量亦錄增幅，比如中海花城灣的豪宅戶，近期成交價每平方米接近20萬人民幣（折合呎價約21767港元），對比2020年初成交價約9萬餘人民幣（折合呎價約9796港元），有逾一倍的升幅。
她展望房地產市場於第三季能一係先前的頹勢，呈現反彈趨勢，從6月前半的新盤成交價量均有好轉，其中成交量更有明顯的按月升幅。近期為配合發展，房貸的利率降至約16年水平，各大銀行放寬貸款條件預期在寬鬆政策的帶動下，銀行貸款的額度充足，利率亦相對優惠，只需要具備基本條件就有機會能辦理高額度、低利息的貸款，吸引準買家繼續入市。
港人查詢量增5成
近期入市廣州住宅的港人，自用跟投資的比例各佔一半，置業預算一般約3百萬港元或以上。中心區住宅的回報率大約2.5至3厘，未算特別高。