2022-06-29
經濟日報
美國踏入加息周期，銀行資金成本上漲。有中小型銀行率先上調拆息按揭（H按）鎖息上限，由2.5厘增至2.725厘，屬於近4年首次上調鎖息上限。分析認為，上調「封頂息」為日後銀行調高最優惠利率前奏。
近年絕大部分（97.4%）置業人士選用以同業拆息（HIBOR）的H按按揭方案，但同業拆息波動頗大，故此銀行推出的H按計劃普遍都設有「封頂」的鎖息上限，一般為2.5厘，令到業主們不至於受拆息大幅波動，而大失預算。
隨着近日拆息上漲，昨日一個月拆息報0.89厘，以現時H按方案以H加1.3厘計算，實際按揭為2.19厘，逐漸貼近銀行所定的鎖息上限，相距只有約30點子左右，因此近日更出現個別銀行調整鎖息上限。
H按息率 近日貼近鎖息上限
消息指，一間中小型銀行原本推出的H按計劃，息率H加1.3厘，並設有鎖息上限P（最優惠利率，該行為5.375厘）減2.875厘，實際息率鎖息上限為2.5厘，但近日該行將鎖息上限上調至P減2.65厘，實際息率為2.725厘，上調幅度為0.225厘，接近四分之一厘。
若果以500萬元貸款額、25年還款期計算，目前實際按息2.19厘的每個月供款為21,659元，當息率觸及2.5厘鎖息上限，供款將會升至22,431元，增加772元，但現時銀行將鎖息上限進一步上調至2.725厘，供款上限將會進一步增加至23,002元，較現時每個月供款多出1,343元或6%。
今次細行上調「封頂息」，將會是2018年下半年之後首次出現，而在2018年10月則出現銀行加息0.125厘。據了解，今次調整鎖息上限的細行在按揭業務不算活躍，市佔率排名在10名以外，故此相信對市場實際影響不大，須觀察大行之後會否跟隨上調。
按揭中介：下半年批按較審慎
星之谷按揭轉介行政總裁莊錦輝表示，美國已經進入加息周期，港銀行普遍按兵不動，這次有銀行上調H按封頂息率，相信是因為個別銀行早期推出不少按揭優惠，已達成全年批出按揭貸款額的目標，因此下半年樓按批核會較審慎。
至於經絡按揭曹德明則認為，今次屬於細行「試水溫」，近期拆息上升趨勢明顯，按照現時「走資」情況有機會H按下季觸及「封頂息」，而當拆息一直上升高於「封頂息」，按揭業務將會出現蝕本情況，故此開始個別銀行上調鎖息上限，而上一個加息周期，銀行調升最優惠利率前夕，亦出現過上調「封頂息」現象。
作者：余敏欽