2022-06-28
星島日報
（星島日報報道）東莞自2月起連續釋出多項鬆綁措施，刺激樓市交投量由農曆新年後逐月急增。而上月中旬，東莞再公布「莞七條」新政，容許符合規定的二、三孩家庭可買兩套住宅，亦即放寬限購措施，旋即帶動樓市量價齊升，5月份一、二手成交量分別按月增長15%及22.8%。業界指，隨調控放鬆加上疫情趨緩，料下季東莞樓市持續向好，吸引港人問盤。
世紀21聯動大灣區營業董事唐劼忻指，東莞市自5月14日發布「莞七條」新政策，從供需兩端全面放寬樓市調控，限售、限購、以及公積金貸款等相關細則亦已在5月中下旬陸續公布，提振市場信心，以致近期一手住宅成交量升價穩。東莞於5月份錄得2448伙新盤成交，對比4月份2133伙，成交量按月增長15%。至於樓價方面，東莞住宅新盤於5月份的平均成交價約每平方米28304元人民幣（折合呎價約3077港元），與4月均價約每平方米28524元人民幣（折合呎價約3101港元）比較，維持相若水平。
二手升22%創3年高
東莞持續推出樓市新政，4月28日起恢復個稅購房，社保由「逐月連續繳納」調整為「累計繳納」、並降低本科以上學歷買家的社保要求、疫情期間社保可補繳等。而自5月1日起，取消新入戶購房「雙半年」限制，落戶即可置業。5月14日再頒布「莞七條」新政，將增值稅滿5年改為2年、限售滿3年變為2年、雙拼戶型按一套算證、二孩或三孩的居民家庭，允許多買一套住宅（限購3套）、住房公積金貸款可依規上浮20%的額度等。
翌日央行再宣布，調整首套房貸利率下限，個人首套住房貸款利率下限調降20個基點，最低可至4.4厘。其後於5月21日，東莞再公布「莞七條」新政細則，指出明確符合相關規定的二、三孩家庭，能多買一套住房，亦即放寬限購措施。事實上，東莞自今年2月起已接連釋出多項樓市鬆綁措施，包括調整購房資格、下調按揭利率、加快按揭放款、甚至容許港澳台人士在當地置業，更取消新盤限價令。目前東莞樓市買家，大部分以外地客為主，政策放寬除了帶動二手私宅交投，同時促進一手市場消化餘貨。
唐劼忻認為，東莞自4月底放寬樓市政策後，一手交投已開始加速回暖，展銷廳參觀人流持續回升，市場觀望程度正在減弱，上車客恢復入市信心。若後期政策依舊保持寬鬆狀態，預計第三季度一手住宅可持續回暖，成交量價穩定上升。
至於二手方面，東莞5月份共錄1656伙二手住宅成交，平均成交價約每平方米20880元人民幣（折合呎價約2270港元），對比4月份的1349伙、均價20291元人民幣（折合呎價約2206港元），成交量按月增22.8%，連續兩個月刷新近三年最高紀錄，而成交價亦升約3%。
港人多投資商用物業
唐劼忻指，目前東莞二手市場已進入穩步回升通道，相信在信貸政策支持下，隨著二手住宅限售放寬，盤源將逐漸回升，有利剛需客入市，預計下季東莞二手住宅成交量將持續回升。而隨東莞的「莞七條」、內地房貸利率下調等眾多政策寬鬆，最近東莞樓盤的諮詢熱度有所上升，查詢量比去年同期增一倍。尤其東莞地理位置毗鄰深圳，而且樓價相較深圳低水，港人因此較關注東莞樓市，而樓市鬆綁更大大刺激港人購買東莞樓盤的意欲，部分預算較充足的港人有意此時入市。
康華地產大灣區部策劃總監謝天洛表示，最近東莞頻頻放寬樓市調控政策，二手放盤明顯比以前增加，而且不少放盤的持貨期僅滿2年，未滿5年。至於香港人則傾向購買東莞商用物業，選擇住宅的港人較少。港人投資東莞商用物業，一般預算約100萬人民幣，例如市中心公寓總價約100萬人民幣，每月租金約2200元人民幣，租金回報率大約2.5厘。東莞優質地段如大朗，屬較多香港人選擇置業的地區，住宅樓價平均在每平方米3萬元人民幣以上（折合呎價約3261港元），住宅銀碼達300萬人民幣以上，樓價按年持平。由於區內依靠松山湖發展而帶來利好因素，因此吸引部分看好區內發展的香港人前往置業。而最近疫情緩和，東莞樓市亦轉趨活躍，多了很多深圳買家前往東莞睇樓，而內地下調利率，亦吸引香港買家查詢。