2022-06-14
星島日報
（星島日報報道）江門自季初起接連推出樓市新政，放寬調控，包括暫停限購、放寬最低首期比例，以及下調按揭利率，令買家轉投一手市場，令新盤交投表現靠穩，5月份錄得3686伙新盤成交，平均成交價約每平方米8299元人民幣，交投量價持平。業界預期，隨按揭利率有望進一步下調，首期比例亦有放寬空間，料江門樓市將迎來新一波購買潮，而最近港人對江門樓盤的查詢量亦增加3成。
環亞筍盤董事總經理鄭偉舜稱，江門暫停實行限購政策，市內一手住宅交投連續兩個月維持平穩。5月份江門錄得3686伙新盤成交，總面積約40.58萬平方米，對比4月同期3681伙成交、涉約39萬平方米，成交量及面積均維持相若水平。另5月份江門住宅新盤平均成交價約每平方米8299元人民幣（折合呎價約892港元），與上月均價約每平方米8282元人民幣（折合呎價約890港元），按月持平。
涉14項樓市新政策
事實上，江門市政府在4月底發布《江門市關於促進房地產業高質量發展的通知》，提出14項房地產新措施，明確指出在江門市蓬江區全區、江海區全區、新會區會城街道等三個區域，暫停限購政策；同時落實轉售限制，買家須在簽署買賣合約滿3年後方可轉讓物業。這是繼今年3月，江門市階段性提高住房公積金貼息貸款額度至最高72.6萬人民幣後，再度鬆綁樓市政策。文件又指出，政府會積極支援居民合理住宅信貸需求。
江門將因城施策，實施差別住宅信貸政策，合理確定轄區內商業性個人住宅貸款的最低首期比例，以及最低貸款利率要求。鄭偉舜展望，本季部分新盤減價幅度有限，料一手住宅成交均價維持平穩，預計政策和房貸利率的調整將極大刺激江門新盤銷售，尤其開放首套住宅2成首期，將促使更多人入市。
鄭偉舜表示，隨房貸利率下調，換樓客加快購入優質現樓，促使江門二手市場量跌價升。5月份江門共錄1460伙二手住宅成交，平均成交價約每平方米5453元人民幣（折合呎價約586港元）；對比4月份的1740伙成交、均價每平方米5065元人民幣（折合呎價約545港元），成交量按月減少16%，成交價則反升7.7%。
二手成交量減少
4月底為配合「2022江門夏季促消費活動」，江門市多家銀行房貸利率已經有不同程度下調，首套住宅按揭利率區間集中在5至5.1厘之間，第二套住宅按揭利率在5.3厘左右。至5月底，主流銀行再集體下調按揭利率，首套住宅按揭利率集中在4.7至4.8厘之間，其中江門農商銀行首套房貸最低利率4.7厘，而第二套住宅按揭利率在5.1厘左右。市場消息指，現時住宅按揭利率仍有下調空間。另外在5月初，江門再發公積金新政，在今年5月10至31日期間，提高碩士研究生以上學歷人才的住房公積金貼息貸款額度，當中碩士研究生的額度上浮15%至最高42萬元人民幣，而博士研究生的額度則上浮25%至45萬元人民幣。
港人查詢量增3成
鄭偉舜透露，最近香港人查詢江門樓盤的情況增加，主要因為近期江門樓市政策持續放寬，加上新盤促銷，提起買家入市意欲。另外人民幣匯價持續下跌，加上央行下調5年期LPR利率15點子，亦刺激港人購買江門樓意欲。
康華地產大灣區部策劃總監謝天洛表示，近月江門樓市表現靠穩，而自從政府暫停限購、放寬最低首期比例、以及下調貸款利率後，江門住宅查詢量明顯增加3成。目前首套房首期最低兩成、第二套房首期最低三成，豪宅首期最低四成，估計尚有開放空間。謝天洛指，由於大灣區各城市持續鬆綁樓市調控，5月份內地商品房銷售面積按年由負轉正，樓市氣氛正面。因應內地疫情受控，預計本季江門市一手成交量按季增加，有望在6至7月份迎來新一波購買潮，而二手市場則大致持平。
謝天洛續指，現時香港人對江門物業抱持正面的長線投資態度，由於江門樓價總體相對大灣區其他城市較低，較容易上車，甚至有些住宅總價只需幾十萬元，因此吸引港人投資。現時購買江門樓的港人之中，投資和自住各佔50%，自用買家一般預算120萬人民幣左右，投資者預算約50萬人民幣，一般租金回報率達4.5厘，例如江門輕軌站上蓋物業售價約40萬人民幣，每月收租可達1500元人民幣。
而目前港人大多選擇江門蓬江區物業，因為區內交通方便，生活配套完善，平均樓價約每平方米1.1萬元（折合呎價約1183港元），相對去年同期持平。最近樓市政策持續放寬，江門市成交明顯增加，各發展商亦趁勢加推物業出售，過去一個月查詢江門樓盤的港人增加30%，不少港人表示對江門熱銷樓盤有興趣。