2022-06-06
東方日報
首季樓價年漲14% 新竹飆逾四成最癲
香港樓價長年高企，年輕人上車難，一海之隔的台灣亦不遑多讓。儘管調查發現愈年輕的台灣人，愈看好當地樓市前景，但看好不代表買得起，更重要是隨着加息周期來臨，愈來愈多人被迫要降低買樓預算，甚或要暫緩置業計劃。有20多歲的台灣年輕人慶幸自己能以遠比台灣合理的價錢在倫敦上車，不用不吃不喝40年才能擺脫無殼蝸牛的命運。
有台灣年輕人早前在網絡發文，直言當地樓價高得令人咋舌，亦讓人失望和憤怒。他舉例一個在倫敦市區的兩房單位，以約600萬新台幣（約162萬港元）就可買到三分之一的業權，「這單位附近還有偌大的公園、交通便利、生活配套齊備。如果是在台灣買類似的單位，需要用多最少4至5倍的價錢。」
該年輕人質疑台灣的樓價與打工仔的薪酬比例不合理，即使連到台灣居住的外國人，也覺得這裏的樓價太貴。因此，如果可以，台灣年輕人應把握機會往海外闖一闖。
其發文引起廣大回響和討論，網友們說「現在住一個小蝸居已變成奢求的願望」、「樓價對年輕一代非常不友善」，亦有人感嘆由於外國人不太抱「有土斯有財」的觀念，所以對買樓沒有像東方人那麼執着，這樣樓價就不會被不斷炒高。
調查：愈後生愈看好樓市
台灣房地產中介公司信義房屋的調查顯示，愈年輕的市民對當地樓市看法愈樂觀。未滿30歲受訪者有高達64%看好台灣樓價未來走勢，30至34歲有52%看好樓價；35至59歲人士看好樓市前景的比例介乎39至44%之間，60歲以上的一群就只剩下28%看好樓價。
分析指，較年輕的台灣人眼看樓價愈來愈貴，沒有經歷過樓市大冧，加上買樓更大機會出於剛性需求，因此看好樓市的比例最高。
至於年紀較高的一群，由於經歷過樓市的景氣循環，明瞭樓價總會起起落落，以及隨着年齡上升對風險承受能力下降，因此調查顯示這群人的樓市看法會相對保守和審慎。
隨着加息周期到來，雖然46%受訪者認為有居住需要仍會買樓，但47%受訪者已表示會暫緩置業計劃或要降低預算，這反映央行連番加息勢會對市場信心與購買力帶來影響。
新北台中等住宅供過於求
儘管台灣樓價高企不下，但供不應求的情況並不如市場預期般嚴重，當地媒體統計發現，住宅短缺情況僅在台北市和高雄市兩大都會區出現，其他縣市包括新北、桃園、台中、台南、新竹，實際是出現供過於求。
要分析台灣物業的供求情況，供應面會觀察房屋稅籍住宅數量，需求面看民眾設籍戶數，兩者的差異就是物業供求情況。其中，供過於求最嚴重的縣市是台中市，供應較需求超出5.27萬戶，新北市是4.46萬戶，桃園市是1.26萬戶。
另一邊廂，求過於供的高雄市，住宅短缺3.5萬戶，台北市的短缺更高達14.24萬戶，帶動全台灣的住宅短缺有3.75萬戶。
一個地區樓市的實質房屋購買力，就是剛性需求無法消化過多的供應，高企的樓價更易受到整體經濟轉弱、息口上升、政府樓市辣招等帶來的影響，繼而可能出現幅度較大的調整。
分析指，未來更多的潛在新樓供應，是樓市一大風險，特別是台中尚未計入未來新供應下，已經出現供應比需求多出5萬戶以上的情況，顯示現在即使在人口擁擠的市區買樓，也要多考量地段等因素，才能確保資產在未來具有保值抗跌的能力。
4月賣樓賺錢稅收增1.2倍
從稅收角度看，目前台灣樓市依然熾熱。據台灣的財政部統計資料，今年4月當地個人房地合一稅共31.6億新台幣（約8.55億港元），較去年同期暴增1.2倍，並創下歷史單月的次高紀錄。桃園市以外，其餘都會區的個人房地合一稅收都增長超過一倍，稅收最多的是台中市，4月個人房地合一稅收6.4億新台幣（約1.73億港元），按年增1.37倍，反映當地短期交易活躍，加上重劃區的地價與樓價上漲，帶動稅收增加。
房地合一稅是指，當市民賣樓獲利時，針對賺錢的部分要課所得稅。專家解釋，稅收金額的多寡幾乎與房地產市場景氣度呈同步走勢，原因是當物業轉手速度愈快，稅率愈高；而當物業升值愈多，同樣也會導致稅項增加。
參考由信義房屋與政治大學商學院合作推出的信義房價指數，今年首季台灣樓價按季升約4%，按年計更飆14.66%。升幅最大的地區是新竹，按季升近11%，按年更狂飆44.55%。至於跟隨其後的高雄，今年首季樓價升幅分別按季升9.64%和按年升21.56%。
代理估短期成交價漲量平
信義房屋不動產企劃研究室表示，樓市首季受到台灣推出限制炒樓政策、本土疫情擴散、俄烏戰爭加劇、利率開始調升及通脹升溫等諸多不利因素影響，儘管影響投資者的入市信心，但由於自住需求仍然穩健，市場對物業投資需求依舊暢旺，雖然使樓市的交易量下降，但價格仍有支撐。
該行認為樓市景氣度已達到高峰期，短期會朝向價漲量平，走勢維持正面樂觀，未來需密切關注環球息口向上的幅度。其又補充，雖然全球市場資金受美國聯儲局加息壓力影響將持續緊縮，但台灣正持續實行疫情紓困方案，資金面上仍相當充沛，料可為樓市帶來支持。