2022-05-23
東方日報
去年實際漲價逾17%冠全球
各國央行相繼收緊貨幣政策，其中澳洲央行在5月初加息，為逾11年來首次，且加幅超過預期。息率是影響樓市的因素之一，有專家提醒，去年實際樓價升幅跑贏全球的澳洲，樓市有機會在短期內出現調整。
國際房地產顧問公司萊坊發布的2021年第四季《全球樓價指數》顯示，經通脹調整後，澳洲樓價去年以17.5%的升幅跑贏全球。
報告追蹤了全球56個國家和地區的樓價變幅，全球樓價在2021年平均上升10.3%，其中，去年第四季樓價經通脹調整後按年升4.7%，較第三季的6.2%按年升幅放緩，為疫情爆發以來首次。萊坊預計，俄烏衝突正削弱全球經濟增長，這將使今年全球樓價升幅有機會進一步放緩。
按個別國家和地區看，土耳其樓價去年勁升59.6%一枝獨秀，不過，當地通脹亦高，去年底通脹率達36%，今年2月更升至54%，因此計及通脹因素的實際樓價升幅為17.3%，屈居去年樓市升幅榜第二位，僅次於澳洲。
去年實際樓價升幅較大的國家還包括新西蘭、荷蘭、美國，樓價升幅分別為15.7%、13.8%、11%。至於澳洲以外其餘兩個較受港人歡迎的移民國家，英國去年實際樓價上升5.1%，加拿大樓價亦上升10.1%。
亞洲今年樓價升勢料放緩
亞洲地區去年實際樓價表現分歧較大。南韓和日本分別錄得不俗的14.2%和9%升幅，新加坡樓價亦升5.7%。相比之下，部分亞洲地區的樓市表現略見遜色，當中，香港實際樓價全年僅升1.2%，內地升2.3%，台灣升1.6%，馬來西亞更下跌2.8%。
萊坊分析指，即使香港的住宅樓價在過去12個月續呈現穩定增長，但升幅較其他主要地區為低，主要由於高基數效應和較溫和的通脹。雖然在第5波疫情爆發影響下，住宅市場表現暫欠佳，惟在新修訂放寬按揭成數的措施下，預計在疫情受控後，住宅市場將價量齊升。此外，預期今年息口將仍保持在低水平，推動買家上車或換樓。
全球金融危機過後，亞太地區政府對資產價格的升勢更敏感，更願意推出措施抑制過熱的樓市以及物業炒賣行為，因此該行預測2022年亞太地區樓價的升勢可能變得較溫和，介乎3至5%，較去年的9.1%升幅降溫。惟要留意，部分市場供不應求的問題難以在未來12個月解決，而且加息周期才剛開始，買家仍有機會獲得不俗的按揭利率，支撐樓價居高不下。
加息幅度超預期 或再調高
澳洲央行剛於5月初加入加息行列，將指標利率由0.1厘的紀錄低位，上調至0.35厘，是2010年11月以來首次調高利率，而此次加息0.25厘，幅度高於市場原先預計的加息0.15厘。
央行表示，當地經濟前景展望為積極，認為現在是時候開始撤回非常規貨幣支持措施的時機，將盡力確保當地通脹隨着時間回到目標水平，並在未來有需要時進一步加息。
該行雖又預計近期通脹將進一步上升，工資增長速度正加快，但隨着供應鏈干擾問題得以解決，預計通脹率將回落到介乎2至3%水平，今年整體通脹率則為6%。
隨着加息到來，市場預期未來12個月包括樓宇按揭的所有類型貸款批核條件將會收緊，對澳洲房地產市場前景的樂觀程度亦有所下降。
分析預測，央行最終或會把指標利率升至兩厘或以上水平，屆時樓宇按揭浮動利率會超過5.5厘，業主每年的按揭還款金額會增加數千澳元，澳洲樓價將會在一至兩年內下跌一成或更多。
即使樓價下跌會對市場情緒造成打擊，家庭財富縮減可能會削弱消費意欲，但由於當地樓價近年累漲不少，市場相信樓價由高位回落一成未必引起大問題。
墨爾本減印花稅催谷交投
早前受疫情影響，澳洲聯邦政府推出多項救市措施振興經濟，其中維多利亞州政府就推出了減免物業印花稅的措施，以期帶動首府墨爾本的房地產市場交投，減低空置率。
今年6月30日前，在墨爾本市區購買落成一年或以上的100萬澳元（約550萬港元）內一手現樓，可獲全數印花稅減免，而建成一年內、100萬澳元內的新樓或樓花則獲印花稅減半。物業不論是自住或投資用途均可以獲得此優惠，海外買家同樣受惠。
事實上，由於新冠肺炎疫情造成的影響，墨爾本物業空置情況惡化，拖累當地獨立屋樓價中位數在今年首季按季下跌0.7%，至109.2萬澳元（約600萬港元），為2020年第二季以來首次出現跌幅。
外國人置業須獲當地審批
澳洲早於2015年已對外國人實施買樓限制，外國人在當地置業前須向「外國投資審查委員會」（Foreign Investment Review Board，FIRB）申請，審批後才能購買澳洲物業，且僅限於買一手新樓，不能購買二手樓。措施用以抑制樓價升勢並刺激當地建設。
不過，如果你持有連續居留12個月以上的臨時居留簽證，例如學生簽證及工作簽證，或是擁有正在申請永久簽證時所核發的過渡簽證，這樣一手樓或二手樓也可以購買，只是二手樓僅能作自住用途，不能放租。若買家要離開澳洲，亦要在離開前出售該二手物業。
儘管上述限制措施實行多年，但在低息環境支持下，澳洲樓價升勢依然強勁。統計顯示，澳洲首次置業人士需要花9年時間儲蓄首期，較1990年代時所需的4年倍增。