2022-05-23
明報
【明報專訊】2019年底新冠疫情在內地開始爆發，以致2020年1至5月份珠海的成交數據整體下降。直至2020年6月份疫情開始受控，房地產市場的整體供求隨即回升，樓價和成交量均一直上漲至年尾。
雖然珠海、肇慶、中山，以至整個大灣區的交易量都在2021年春節期間有所縮減，但在春節過後，珠海上半年的樓價一直飈升，甚至促使政府為抑制樓市增長的速度推出了很多限制政策，包括貸款首付資金審查等。去年中恒大事件爆發，及後不同發展商亦相繼「爆雷」，再加上嚴格的規管政策，令珠海市場的成交量、供應量和樓價都隨之下跌。
直至去年12月珠海市爆發疫情，很多地方都被封閉隔離，售樓處暫停開放，也無法網簽，珠海的市場量價再度下行。不過，當時的成交量雖有下降，樓價卻沒有下跌。到了3月份，兩會定調房地產市場仍然是國家的支柱行業，全國各地因城施策，適度放寬各項政策，例如公積金開放、人才開放、銀行降準等。隨着正式進入「救市」階段，今年3月份的成交量和供應量都比2月份大幅增加。
根據大灣區不動產研究院顯示，3月份珠海的住宅市場供應面積為20萬平方米，成交面積為19萬平方米，網簽均價為每平方米2.6萬元（人民幣，下同）。分區網簽方面，均價最高的是每平方米49,190元的橫琴區，最低的則是每平方米10,342元的高欄港。環比3月份與2月份的數據，珠海的樓價整體有所上升，但若將今年3月份數據與上年同期比較，樓價則稍微下跌了一點。
珠海樓盤的貨量向來不多，發展商的財政壓力也相對較小。當樓市轉差時，很多發展商寧願暫緩出貨進度，也不願將樓盤低價賤賣，令當地樓價相當扎實。此外，珠海樓市回暖的速度相當快，今年初珠海疫情爆發，整個城市經濟蕭條，但自3月開始，整個珠海的房地產市場已經再次相當暢旺，售樓處都人頭湧湧，可見珠海樓市的抵禦能力相當高。
再看看珠海住宅市場由2020至2022年3月份的供求比趨勢。所謂「供求比」就是供應除以需求得出的數值，供求比大於1，表示市場上供過於求，供求比等於或約等於1，表示市場上供需平衡，供求比小於1，則表示市場上供不應求。疫情巔峰期的時候，珠海房地產市場的供求比曾經高達6，及後則一直平穩地維持在1至2之間，而2021年春節過後，珠海市場的供求比曾一度小於1，是在內地各城市中相當少見的現象。剛過去的3月份，珠海市場的供求比為1.02，意味整個住宅市場都大致供需平衡。
供求比1.02 住宅市場供需平衡
隨着各項利好樓市的政策和交通規劃相繼落實和執行，珠海樓市的未來普遍被看好，發展商亦會把握時機馬上出貨，屆時珠海住宅市場的供求比將有可能大於1至2之間，但若樓盤推出後短期內市場反應良好，供求比則有可能維持在大約1的水平。大灣區不動產研究院認為只要不受疫情影響，這種供求情况將一直維持至6月份，即在各大發展商年中總結並調查策略之前。
（以上資訊由V+大灣區不動產研究院提供）
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