2022-05-12
經濟日報
發展商加速補地價，元朗區內過去一年至少7個住宅項目補地價，涉資33億元，最新有新地(00016)就元朗牛潭尾農地補地價2.68億元，將建71幢洋房，並正申請放寬密度建大型屋苑。
政府加快新界北發展，北都部會區計劃涉及元朗和北區兩個大區，發展商加速部署。過去一年，元朗區至少錄7宗住宅項目補地價，合共涉資33億元，提供約89萬平方呎的住宅樓面，大部分屬中低密度洋房項目。
繼恒地(00012)就錦綉花園東面的錦壆路南項目，補地價2.3億元後，據市場消息指，新地亦就恒地項目北面的另一個錦壆路項目補地價，涉資2.68億元。
可建樓面13.9萬平方呎
該項目涉及米埔丈量約份第104約地段第3111號、第3112號等多個地段，現時規劃為「住宅（丁類）」用途，補地價換地後，地盤面積約69.5萬平方呎，可建樓面約13.9萬平方呎，以此計算每平方呎補地價約1,927元，將會較恒地在去年11月就南面項目每呎補地價2,833元，低32%，亦屬於元朗區較低水平。
假設每呎建築成本約5,000元，加上10%「發水樓面」計算，粗略估算項目總投資額約9.37億元，計及8成實用率因素，估計項目日後落成後開售實用呎價超過1萬元，便可獲2成利潤；而現時同區6年樓齡的意花園最新呎價1.2萬元，而樓齡較舊的錦綉花園近期實用呎價則約1.2萬至1.4萬元不等。
按照新地過往獲城規會批准發展方案，項目將會興建71幢3層高的洋房，不過發展商早前已經申請放寬積比率，由現時只有0.4倍增加至2倍，擬興建14幢最多23層高分層單位，提供3,090伙，總樓面達141.42萬平方呎，較現時方案增加9倍。若新方案獲批准，相信發展商需要進行第二輪補地價。
除了牛潭尾項目外，新地早前亦積極展開補地價，包括去年曾經就西貢十四鄉項目完成第二輪補地價，涉及37.5億元，而去年5月則就元朗天水圍站旁的商業地補地價20億元，每呎補地價約2,305元。
作者：余敏欽