2022-04-26
星島日報
（星島日報報道）今年中央向內地樓市釋出善意，容許各城市因應當地情況有限度放寬調控政策，而大灣區9個內地城市亦有不同程度鬆綁，主要集中按揭息率及放款速度方面，個別城市如廣州、佛山、肇慶及東莞則有較大的政策寬鬆，亦有部分地區如江門等，則調低按息率。雖然首季大灣區樓市受農曆新年及疫情雙重打擊，一手成交量按季大跌近4成，二手交投亦按季跌約3成，但相信在放寬調控政策及下調按揭息率等有利因素帶動下，料本季各市新盤交投將錄得3.5%至5%升幅。
中原（中國內地）副總裁鄭叔倫指，廣州作為大灣區一線城市之一，年初至今已略為放鬆一手住宅限價政策，並放寬當地人買樓的資金審查。鑑於樓市低迷，加上銀行流動性增加，當地銀行亦提升按揭放款速度，並寬鬆放貸額度，現時一般在1個月內即可完成放款。自利好措施推出後，廣州樓市亦略有反彈，農曆新年後曾一度出現小陽春，惟利好力度始終不夠，市場信心仍顯不足，觀望情緒仍然主導。
疫情緩和樓市回暖
至於大灣區另一個一線城市深圳，今年雖未鬆綁限購、限售等調控政策；然而在貸款方面，對於經營貸、購房資金等亦有一定程度放寬；並且同時出現利好消息，例如新城控股開發的項目打響新盤提價第一槍，振奮市場信心。事實上，年初至今，深圳銀行已下調按揭貸款利率，首置住宅按息由5.1厘下調至4.9厘，購買第二間住宅的按息從5.6厘下調至5.2厘。由於深圳樓市自去年起就一直低迷，銀行資金非常充足，額度和放款速度一直穩定。不過，利好措施力度有限，加上疫情導致樓市一度冰封，至4月疫情穩定後，樓市有回暖迹象，問盤及睇樓量上升，新盤消化明顯加快。
佛山調控程度較大
相比之下，佛山樓市調控鬆綁程度較大，例如放寬限購區購房門檻、非限購區恢復2成首期，即可借8成按揭。主流銀行首套房貸利率從5.7厘降至5.2厘，第二套房貸利率從5.9厘下調至5.4厘，部分外資銀行按息最低可至4.6厘。當地銀行放貸額度寬鬆、速度亦加快，最快1周內借出款項，普遍1個月內完成。利好措施推出後，佛山樓市自3月中下旬以來逐步回暖，成交回升。
鄭叔倫續指，首季大灣區集中放寬金融層面的調控，例如市場流動性、房貸利率等，個別城市適度放寬限購，相對其他城市來說寬鬆程度相對較少。預計次季調控層面的政策將會陸續出台，將會進一步刺激市場回暖。
環亞筍盤董事總經理鄭偉舜稱，受到各市有限度地放調控政策或下調按揭利率等因素帶動，有利大灣區內9個城市未來交投，預計第二季大灣區整體新盤成交量，將比首季升3.5%至5%；另大灣區整體二手成交量，將比首季跌2.5%。
鄭偉舜續稱，其中江門雖未放寬樓市調控，不過就下調按揭利率20個點子，現時主流銀行首套房貸利率基本在5.2厘至5.4厘之間，二套房貸利率基本在5.4厘至5.7厘，並在1個月內可以放款。江門亦發布公積金新政策，今年3月18日至6月30日期間，貼息貸款額度上浮10%。調整後，職工首套房貼息貸款最高72.6萬，相比調整前提高6.6萬。肇慶今年放鬆樓市調控，下調個人轉讓二手住宅的個人所得稅稅率，核定徵收率從2%調整至1%，二手住宅交易成本降低，有利二手交投。當地銀行同時下調按息28個點子，目前首套房貸利率在5.6厘至5.88厘之間，二套房貸均為5.88厘至6.13厘，放款速度最快一星期。
東莞今年釋出多項放寬措施，例如調整「購房資格認定」，即使在疫情防控期間並未繳納社保，但仍會被視為「連續繳納」。又放寬限購，港澳台人士只要年滿18歲、兼在東莞取得居住證、且個人名下並無持有任何東莞住宅，即可在當地購買1伙住宅。並且提高公積金貸款額度，住房公積金貸款流動性系數由之前0.6至0.8，調整為現時1。此外，3月份東莞首批集中供地出爐，取消該批次土地「限價房」，意味新成交地皮不受價格限制。當地銀行又下調房貸利率40個基點，現時大部分按揭利率為5.4至5.5厘，部分最低5.2厘，並加快審批及放貸速度。
鄭偉舜指，受農曆新年假期及疫情影響，內地樓市供需表現低迷。今年首季大灣區9個內地城市合共錄得82093宗一手住宅成交，對比去年第四季133399宗，按季下跌38.5%。至於首季共錄32149宗二手住宅成交，按季減少13204宗。
港人查詢及成交量增加
碧陶居董事總經理梁家能指，今年珠海、中山及惠州雖未直接放寬樓市調控政策，不過就有不同程度的間接支持，主要下調按息。目前港澳台人士可在珠海購買2伙住宅，在中山及惠州則可購買1伙住宅。個別新盤與銀行合作「直貸」，港人可以在香港敍造按揭，利息低至3.5厘。康華地產大灣區部策劃總監謝天洛表示，今年珠海增加了人才住房補貼，附合資格的各類人才可獲不同金額的住房補貼，同時不須徹查首期來源。首套房按揭貸款利率亦由5.15厘降至最低4.9厘，各銀行加快放貸速度，一般30至45日完成。
至於中山則放寬落戶政策，間接提高外來戶在當地置業的意欲。現時在當地連續繳納社保一年，並有自住房，即可申請落戶中山。最近市場需求已連續回升3個月，更有熱銷樓盤一開盤已去貨7成。惠州首套房按息由5.15厘降至最低5厘，目前樓市平穩發展，剛需客加快入市。
謝天洛預料，隨內地各城市疫情緩和，更多市民物色物業，各發展商將收緊優惠折扣，在剛需支持下，料次季樓市平穩上升。而隨樓市回暖，經濟持續復甦，港人對內地樓市信心亦大大增強。香港疫情緩和後，接獲的大灣區查詢和成交亦顯著提升，問盤的港人表示受現時大灣區樓盤有大額優惠及折扣吸引，有意入市。