2022-03-22
星島日報
（星島日報報道）農曆新年疊加疫情反覆兩大因素，導致惠州2月份一手住宅成交量按月減少一半。不過由於月內新盤成交集中樓價較高的惠城區，因此平均造價反而按月微升。業界指，由於惠州新盤貨尾充裕，市場承接力放緩，發展商近月已暫緩推出全新樓盤，預計次季仍以銷售貨尾為主，相信市場要等疫情受控才會回復正常。最近香港及深圳疫情嚴峻，反而吸引更多港人線上查詢樓價較低的惠州樓盤，物色特價促銷的惠州新盤。
世紀21聯動大灣區營業董事唐劼忻指，上月起內地疫情反覆轉趨嚴重，加上受農曆新年節日氣氛影響，導致惠州樓市交投停滯，成交量銳減近半，市場觀望氣氛濃厚。今年2月惠州共錄2291伙一手住宅成交，對比1月份4462伙新盤成交，按月急挫2171伙。另外由於上月新盤成交集中樓價較高的惠城區，因此拉高平均成交價稍高過1月。2月份惠州新盤平均成交價約每平方米12896元人民幣(折合呎價約1481港元)，相較1月份平均每平方米約12391元人民幣(折合呎價約1423港元)，成交價按月微升4%。
上月一手急挫近五成
至於二手方面，1月份惠州共錄226伙二手住宅成交，平均成交價約每平方米10520元人民幣(折合呎價約1211港元)，對比去年12月份的314伙成交、平均成交價約每平方米10490元人民幣(折合呎價約1207港元)，成交量按月銳減約28%，成交價則保持水平相若。
唐劼忻認為，深圳疫情反覆爆發，而惠州有約58%買家源自深圳城市，預計惠州今年首季住宅成交量價較去年末持平，甚至稍有下降。若第二季疫情得以控制，交投將有所回暖，唯料幅度不大。另外，今年內地貸款市場報價利率(LPR)雙降，但短期內尚未帶來新轉機，市場持續遇冷。新盤供應穩中帶漲、市場消化周期逐漸放慢，預計第二季市場主要以清貨尾為主，到第三季始會有所回升。
疫下港人查詢量增加
唐氏又指，惠州暫時並未放寬調控，依舊限售限購，今年全國貸款市場報價利率調低，或能正面推動惠州樓市。目前港人還是很看好粵港澳大灣區的樓盤，尤其第五波疫情爆發，促使更多香港人查詢大灣區樓盤，而因為深圳樓價過高，並非所有港人都能接受，相反，離深圳較近的惠州將會承接這些外溢的香港購買力。
康華地產大灣區部策劃總監謝天洛表示，受農曆新年影響，上月惠州新盤供應及成交量都大幅下滑，發展商不再推出全新盤應市，反而集中精力銷售貨尾，因此新盤供應量驟減，上月惠州一手住宅成交量僅次於20年2月的991伙。他預計，雖然2月一手成交量下滑，但農曆新年後惠州每周的一手住宅成交量都穩步上升，可見市場正逐步回暖。若今月各方面恢復正常，成交量將獲提升，而成交均價則估計徘徊每平方米約11500至12500元人民幣之間(折合呎價約1321至1435港元)，上落幅度不大。
至於二手方面，上月惠州二手住宅平均叫價為13501元人民幣(折合呎價約1550港元)，按月微跌0.3%。惠東與博羅二手住宅叫價按月跌幅較其他區域明顯，但跌幅仍在2%以內。相信後市隨着深惠地區疫情受控，加上利率下調政策，預計惠州樓市首季有望錄約3%上升空間。隨央行1月20日下調LPR後，惠州各大銀行都普遍下調了房貸利率，目前首置房利率最低降至5.2厘，第二套房利率最低降至5.35厘，有些機構房貸利率比之前最高下調了20個基點，放款速度亦較21年加快，對於受貸款情況影響較大的惠州二手市場而言相當利好，減少置業成本，促進二手交易。
謝天洛續指，惠州受惠深圳發展，而樓價僅深圳五分之一，現時惠州交通亦較以往方便不少，隨着鐵路開通，香港西九龍站至惠州南站僅約1小時，近年不少香港人到惠州買樓，主要為中長線投資者及用家，很多用家覺得深圳樓價太貴，退而求其次買惠州，惠州臨海物業廣受港人歡迎。
現時購買惠州樓的香港人，投資及自用各佔一半，長線投資者希望透過深圳經濟特區發展帶來連鎖效應，從而帶動惠州樓價升幅。深圳與惠州僅半個小時車程，但樓價相差5倍。用家則主要為退休人士或準備退休，因惠州物價較低，樓價亦可負擔，故置業度假或長住。至於用家一般預算在150萬至200萬人民幣之間，投資者則預算100萬人民幣內，收租回報率約2.4厘，例如惠州大亞灣臨海物業售價約100萬，月租約2000元人民幣。