2022-03-10
經濟日報
灣仔區新發展集中重建項目，住宅官地供應緊絀，多年前曾受司法覆核挑戰的灣仔皇后大道東269號住宅用地，終落實在下年度首季（4至6月）推出招標，屬區內約8年來再有住宅官地供應。
市場估值13.9億至22億
該幅地皮現址為教育局呂祺教育服務中心，規劃上屬於「住宅（戊類）」用途，地盤呈長形，佔地約1.32萬平方呎，以地積比率8.8倍計，可建樓面約11.62萬平方呎，其中住宅樓面佔約10.3萬平方呎，餘下為商業樓面，包括零售樓面等，預計提供約190伙，市場估值13.9億至22億元，每呎樓面地價介乎1.2萬至1.89萬元。
地皮位處東半山山腳附近位置，面向香港賽馬會花園，鄰近私人住宅壹環及尚翹峰等，與灣仔港鐵站相距則約10分鐘步程，日後落成料可享東半山山景及灣仔一帶市景。
翻查EPRC資料顯示，區內最近15年內落成的住宅成交呎價普遍逾2萬至3萬元不等，如入伙9年的壹環，過去半年共錄得5宗買賣成交，成交呎價21,007至31,780元，平均呎價26,655元。
尚翹峰同期有8宗交易，平均呎價24,045元。不過，要數區內較具指標的屋苑屬於囍滙，樓齡約8年，過去半年錄得20宗買賣，平均呎價27,460元。
日後呎價有機賣逾3萬
泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚認為，上述地皮附近住宅供應集中細單位，加上用地本身規模不大，料中標財團日後亦會興建細單位為主，每伙平均實用面積約390平方呎，亦不除有財團把項目打造成精品豪宅，日後賣樓呎價有機會達3萬元或以上。
張翹楚又指出，由於區內住宅地皮供應少有，加上市區用地發展風險相對較低，預料招標反應不俗，並吸引中小型發展商角逐。
事實上，灣仔近年少有新住宅官地推出，對上一幅追溯至捷船街「蚊型」住宅地，2014年4月推出招標，同年6月由區內大地主合和實業以2.23億元投得，以最高可建樓面1.45萬平方呎計，每呎樓面地價16,035元。
區內多年來住宅供應側重重建項目，包括由「四太」梁安琪旗下尚嘉地產發展的壹嘉，提供100伙，於2017年起發售，至今累售78伙，最新一宗成交為2020年以1,050萬元售出的25樓C室開放式單位，實用面積316平方呎，呎價33,228元。
今次推出招標的灣仔皇后大道東269號住宅用地，早在2018年曾被納入賣地計劃，其後因司法覆核影響被剔出賣地表，直至2020年才重新納入賣地表。（系列七）
作者：鄭達偉