2022-03-09
經濟日報
下年度賣地計劃內有8幅用地屬於滾存用地，當中西營盤醫院道用地「打頭陣」將於下季度推出，並將加入「限呎」限制。由於地盤面積狹細，開則受影響，市場估值最低7.5億元起。
醫院道屬於上環與西半山交界位置，按照分區計劃大綱圖屬於「西營盤/上環」分區，但對上的般咸道已經屬於「半山西部」。
至於今次推出的住宅地則位於醫院道的中段，在單幢樓匯賢居與配電站中間，地盤面積僅5,371平方呎，屬於賣地表內最細的地皮之一，形狀屬於長條形，屬於「住宅（甲類）」用途，若果以地積比率9倍發展，可建樓面約4.8萬平方呎。
地皮前方是東華醫院以及中小學，均屬於較為低矮的建築物，加上地勢相對較高，故此景觀上有一定保證，甚至部分中高層單位或有機會遠眺海景。
加入「限呎」條款 業界：影響地價
華坊諮詢評估資深董事梁沛泓認為，地盤附近亦有小樓梯往般咸道，但地點「吊腳」，交通和生活配套均不大方便，優點是景致開揚，日後發展商亦可以半山樓盤包裝。
至於政府預告地皮將加入「限呎」要求，即加入單位實用面積最少280平方呎規定，梁沛泓亦認為對地價將會有一定影響。
「現時市區的納米樓最細由152平方呎起，西半山的Richmond最細亦只有181平方呎，在市區地盤來說280平方呎的下限屬於太高。」梁沛泓認為，有關條款不但趕走了鍾情建納米樓的發展商，亦令其他發展商也失去設計彈性。
另外，醫院道地盤本身面積亦偏小，形狀亦規則，在不容許建太細單位的情況下，開則更見難度。
梁沛泓估計，將會興建1房及兩房單位，以迎合地契要求及受惠最新安保計劃，而若果全部集中興建細單位，有可能做到「一梯五伙」，但景觀亦會受限制。
綜合市場最新估值，介乎7.5億至14.5億元，每平方呎樓面地價1.56萬至3萬元不等。
現時同區二手普遍介乎2萬至2.7萬元不等，以地皮旁邊15年樓齡的匯賢居為例，近期二手實用呎價約2.56萬元，普遍單位實用面積由500至600多平方呎不等，單位成交價由1,000萬至1,500萬元不等。
至於在醫院道西南面的羅便臣道80號，則為區內指標屋苑，樓齡約20年，普遍二手成交價介乎2.6萬至3.2萬元，但日前一間海景複式戶以1.338億元沽出，實用呎價5.67萬元，推高了屋苑近期平均呎價。
作者：余敏欽