2022-03-03
經濟日報
新一份財政預算案，政府進一步放寬按揭保險門檻，樓價1,000萬元以下物業，最高可承造9成按揭。相對舊方案只能承造8成按揭，形成容易「上車」的效果，但是面對加息周期來臨，買家必須做好「供樓難」的心理準備，及做足風險評估。
若只從簡單的數字計算，樓價1,000萬元的單位，首期支出由原本的200萬元（8成按揭），降至9成按揭的100萬元，對於不少置業人士而言，可謂大大降低上車資金壓力。
多借100萬 月供支出多2684元
至於供樓壓力方面，不少地產代理經常以利息低企，供樓壓力不大的概念游說準買家入市。誠然，現時供樓利率的確不高，以H按（HIBOR昨日報0.23厘）實質供樓利率約1.53厘，多借100萬元，每月供款支出僅多2,684元，大約等於60個快餐店漢堡包套餐（每個45元計），對供樓家庭而言並非天文數字。
不過，準買家必須留意，美國很大機會今個月開始加息，雖然香港銀行未必即時跟隨，但是若美國加息5至6次後，本港銀行加息機會上升。其次，受到俄烏局勢影響，近月銀行同業拆息（HIBOR）連升6日，升至0.23厘，供樓人士供款逐步上升，故置業人士絕對不能忽略銀行加息所帶來的風險。
另外，準買家還要留意，上文所提及每月供款上升2,684元，尚未計算按揭保險涉及保費支出。資料顯示，「新按保」計劃，可承造按揭保險的範圍擴大，又放寬了首次置業人士的「壓力測試」要求，按揭證券公司面對的風險程度提升，所以「新按保」計劃的保費會較高，會在「原按保」的基礎上加徵約15%保費。保費金額介乎貸款額的1.32%至5.29%不等。
舉例，假設首次置業人士買入了1,000萬元的單位，欲承造最高90%按揭，即貸款額為900萬元，再以最常見的供款年期30年來計算，保費是貸款額的5%，即約45萬元，進一步令供樓支出上升。
總括而言，新按保方案可使置業人士「容易」上車，但供款壓力會明顯增大，置業人士必須量力而為。
作者：黎煥成