2022-03-01
星島日報
（星島日報報道）政府來年推出多幅住宅地招標，不乏逾百億地王，當中位於市區最矚目的包括啟德第2A區4、5B及10號合併招標用地，地皮可建總樓面約138萬方呎，綜合市場估值約179億至207億，每方呎樓面地價約1.3萬至1.5萬，由於項目規模不小，料發展物業單位的可塑性甚高，加上景觀不俗，屬市區近年優質地塊之一，相信當地皮推出市場，將吸引不少大、中財團爭相競投。
由於近年商業氣氛未如理想，啟德區有多幅商業地均流標收場，政府去年將區內5幅商業用地改劃住宅發展，分成兩幅住宅地供招標競投，其中位於第2A區4、5B及10號的合併招標地皮最矚目。
五商業地改劃兩住宅地
上述地皮由三個地塊組成，並合併成一個項目招標，佔地規模較大，地盤面積約17.25萬方呎，涉及可建總樓面逾138萬方呎，該地鄰近港鐵屯馬線宋皇臺站，交通便利，位置極具吸引力，料可享九龍城一帶都市景。綜合市場估值約179億至207億，每方呎樓面地價約1.3萬至1.5萬。
位於宋皇臺站上蓋
華坊諮詢評估資深董事梁沛泓表示，該地盤位於港鐵沙中線宋皇臺站上蓋，又可享有啟德的商業和悠閒設施，地理位置優勢；由三個地塊組成，由於分割為三塊大小不一的地皮，影響設計彈性，景觀方面料以面向市區景致為主；該地皮的優勢是緊貼港鐵站，估計可以4至6個財團入標。
他續指，是次以住宅用地方式推出招標，唯地盤較當時以商業地形式發展縮減約19%，主要為地下街購物街改變所引致。
泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚說，上述項目地盤面積較大，由於鄰近港鐵站，交通相對跑道區用地更為便利，不確定因素較少，對發展商而言更為吸引；由於涉及地下街部分則認為較難處理，唯目前啟德區商業零售氣氛未如理想，商業部分存有較大變數。
商業地改住宅招標
資料顯示，上述合併招標項目曾於2020年5月以商業用地方式推出招標，當時僅截獲4份標書，唯財團出價未達政府就該用地所定的底價，以流標收場。事實上，啟德區對上一幅住宅地為去年2月由長實投得的跑道區享住維港海景的第4E區2號，當時以102.8億批出，每方呎樓面地價約15861元。
料財團出價趨審慎
另外，有業內人士指出，雖然近期疫情嚴峻，確實影響住宅市場氣氛，但由於上述地皮可建樓面逾百萬方呎，而且屬少有的市區大型用地，而且具鐵路概念，預期在正式推出時，將有不少財團感興趣，並出手競投，始終由購入地皮，到正式把單位推出市場放售，亦要數年時間，雖然市場反應不俗，但是在疫情持續下，相信在出價上會較為審慎。