2014-09-11
明報
【明報專訊】原是開地產中介代理行的潘啟才，於1997年亞洲金融風暴後看到樓市大勢已去，轉為替梁振英的測量師行打工，由於當時香港樓市實在太差，遂應梁振英之命北上「開荒」，一做7年，於2004年自行創業，成為「通天經紀」。
潘啟才近年的得意傑作，是開辦投資課程，並成功邀得包括周顯、施永青、林奮強及湯文亮等名人作投資講座嘉賓。潘自言除了從課程大賺，也從當中學了大量投資智慧，他自己也成功在樓市低位購入多項物業，享有不俗的升幅和租金回報。
潘啟才說，他與周顯合辦的股票投資課程，每班收20多至30人，每名學生收1.38萬元學費，每期6堂，迄今已開了9班，單是從學費已賺了200萬元，並從中學得不少投資智識，再運用有關知識來炒股再賺得數百萬元。
他又表示，周顯除了擁有極豐富的股票投資知識，對樓市也有獨到見解，包括如何配合樓市的周期來投資物業。「我自己便是在香港樓市剛脫離低潮時，在2004年樓價剛見底回升時，購入尖沙嘴百利商業中心的寫字樓單位投資。當時購入的百利單位面積約220呎單位，做價只是40萬元，至今至少已升值到至少200多萬元。」
趁高鐵效應 掃佐敦丙級寫字樓
潘啟才之後再陸續增持百利商業中心的單位，並在3至4年前又看準高鐵效應，掃入佐敦一帶的丙級寫字樓，包括現時自用的廣東道玉暉商業大廈單位，面積約260呎，當時購入價只約115萬元，現已升值至超過300萬元。之後，他又購入渡船街丙級商廈，以及玉器廣場單位。「這些單位，不少內地人會用作寫字樓，又兼自住，收租回報好和升值能力強。」
住宅方面，潘啟才除了有買入觀塘麗港城單位，也擁有火炭半山的碧霞花園單位收租。「看漏了眼，近年錯過了買入觀塘和屯門的廠廈單位，否則也已大幅升值大賺。」
他認為，香港樓市一個完整的升跌大周期大概要20年完成，2003年後政府為托市，長時期收緊供應，要到梁振英上台政府才改弦易轍，但新供應一時三刻難以到位，辣招是壓抑而不是消滅了需求。「我相信，2016年以前樓市供不應求的局面仍難改變。我也深信，樓市和其他投資市場一樣存在鐘擺效應，總有一天會升到爆煲，之後鐘擺又會再朝另一極端方向擺，現時樓價確已偏高，已不是最合適的買樓時機。」
大師智慧 值得參考
潘說，除了周顯，他也透過舉辦講座從其他不少「猛人」學到極有用的投資地產知識。「比如湯文亮的『逢三退一』策略，即是趁好市時出售一些質素較差的物業，保留較優質的，自住樓更絕不要賣，如此若大市續升，仍有物業享受升值，如樓市下跌，也有資金趁低吸納。」
他又指中原老闆施永青的「四三二一」投資法也極具參考意義，即投資組合中物業佔四成，股票佔三成，債券和現金佔兩成，其餘一成為黃金。「若樓價大升而令物業佔投資比例大增，便可出售部分物業以平衡組合，以減少持貨風險。相反樓價大跌，便可調動其他組合增持『磚頭』。林奮強強調香港正處『黃金五年』，那這五年內是否便是樓市的安全期？」
明報記者