2014-09-11
經濟日報
撰文:廖偉強 利嘉閣總裁
欄名:大行觀點
自從政府推出措施遏抑樓市，無論一、二手成交均停滯不前，直至近期方才略見起色。市場的購買力積累已久，市民上車心切，熱捧細價樓。
發展商有見市場需求大，自然趁勢推出細單位應市，一手交投氣氛轉好，帶挈二手。買家對後市抱樂觀態度，紛紛出動，不惜以略高於市價的價錢搶細單位，務求促成交易。
樓市熾熱 純屬錯覺
各大報章大肆報道個別屋苑成交創新高，難免令人有現時樓市熾熱的錯覺。然而，就現實而言，現時樓市與旺市相比卻差之千里。盤源供應一直受制於「3D辣招」，即雙倍印花稅（Double Stamp Duty，簡稱DSD）、買家印花稅（Buyer's Stamp Duty，簡稱BSD），以及額外印花稅（Special Stamp Duty，簡稱SSD），市場出現嚴重缺盤的情況，供不應求，促使樓價連帶上升實屬正常。
再者，根據土地註冊處數據所得，8月份全港僅錄4,840宗二手住宅買賣登記（數字主要反映7月中旬至8月上旬期間的市場實況），較7月份的5,590宗減少13%，數字連升5個月後即首度下跌。
每月5000成交 未算旺
筆者認為，旺市時的成交宗數平均每月以萬宗計算，現時不足5,000宗的成交量無疑與本年首季平均每月不足3,000宗的數字有顯著升幅，卻不可能與真正旺市相比，更談不上熾熱。
加上，以往每年的二手住宅物業成交當中，中小型物業平均佔約七至八成的比重，向來擔當着主導市場的角色，故細價樓備受追捧也並非一朝一夕之事。只因住宅物業市場已淡靜多時，購買力於近日略為釋放，各大傳媒才會將焦點集中於細單位的買家之上。
倘顛價 交投自會放緩
事實上，樓市一直不乏買家，尤其有實際住屋需要的用家，在目前經濟環境不俗，當前亦無不利因素影響樓市的氣氛下，這批用家為求自己的安樂窩，都會以負擔能力為前提，選擇細單位「上車」。相信樓價升幅將持續一段短時間，直至用家有感未能負擔，屆時無論是成交量或成交價都會再度放緩，這也是筆者經常強調的「樓市有其自然調節機制」。