2014-09-11
經濟日報
港鐵（00066）今重推馬鐵大圍站項目，下周一（15日）截收意向，但因投資額逾200億元及涉及2,900伙，業界料補地價僅81億至108億元，跌幅15%至36%。
可建8幢 樓高40至52層住宅
港鐵發言人表示，在審議完收到的意向書後，將會盡快啟動招標程序，邀請已遞交意向書的發展商入標。
對於地皮今次能否順利批出，港鐵發言人回應指，項目具有鐵路優勢，相信具有一定的吸引力。
另外，馬鐵大圍站項目位於名城及富嘉花園旁邊，地盤面積約52.11萬平方呎，項目將來可興建8幢樓高40層至52層住宅，住宅樓面面積達205.03萬平方呎，而商場樓面面積則約65.25萬平方呎。
樓面270萬呎 投資逾200億
項目亦設有單車泊位及專上學院，所涉及的樓面面積分別約1.49萬及16.15萬平方呎，若撇除有關的社區設施，項目總樓面面積仍達270.28萬平方呎，涉及約2,900伙單位，總投資額預算逾200億元，港鐵預計項目可於在2021年至2022年落成。
另一方面，由於項目規模龐大，而且發展期長，故發展商要面對的投資風險亦較高，令業界估值亦相對保守，預計項目補地價約81億至108億元，比政府兩年前批出的127億元，大幅減少15%至36%，若撇除社區設施樓面面積，每平方呎補地價則由4,699元，下跌至3,000至4,000元。
發展成本上升 出價料保守
第一太平戴維斯董事總經理陳超國指出，由於現時的建築成本已較兩年前為高，而且亦有買家印花稅及雙倍印花稅等「辣招」推出，在發展成本上升，樓價升幅放緩前景下，發展商投標出價一定會更加保守。
若果參考近期的新界地價走勢，項目補地價合理的下調幅度最少達30%，否則再度流標的風險甚高。
若果以每平方呎建築成本4,000元計算，連同已下調的補地價估值、10%「發水」及實用率80%等因素，項目每平方呎發展成本約6,727至7,633元，即將來的單位平均實用呎價要達1萬至1.14萬元。
而地盤附近新落成的屋苑名城，最近的成交呎價1.02萬至1.22萬元相若，但有關的定價並未計算港鐵的分紅支出。
撰文:古廣榮