2022-02-09
星島日報
(星島日報報道)香港住宅長期供不應求，樓價連年上升，市民負擔能力追不上升幅，促使不少發展商將貨就價興建納米樓應市，今年面積不足215方呎納米樓落成量將會較去年增加一倍。雖然政府早前公布於新一季政府賣地計畫中引入規定最低面積，業界人士估計對未來納米樓供應影響有限，落成量升勢僅會輕微放緩，從供應入手才能真正提高港人平均居住空間面積。
因應市場需求，近年不少發展商熱衷於興建納米樓。仲量聯行研究部資料顯示，今年預計有2015伙面積不足215方呎納米單位落成，其中主要包括屯門帝御系列418伙、將軍澳海茵莊園380伙及青衣薈藍288伙等，較去年960伙顯著增加逾倍。同時，差餉物業估價署資料顯示，納米樓的存量已由2016年的9601伙逐步增至2020年的12175伙，自2015年起連升5年，累積升幅近27%，佔私人住宅總存量約1%。
五年累升27%
發展局近期公布政府標售的住宅地皮，賣地條款內會加入單位面積下限的條款，限制單位最低面積至280方呎，以控制私樓市場的納米樓供應量。不過，私人發展或重建項目將仍然不受制於相關面積下限條款。
納米樓需求量將跌
由於去年細單位為主項目如薈藍及曼翹等均銷情理想，仲量聯行的《香港住宅銷售市場綜述》預期發展商很可能會繼續推出納米樓以應市場需求。事實上，除設住宅面積下限外，政府可以同時推行其他措施以提高市民的居住空間面積。
仲量聯行項目策略及顧問部資深董事李遠峰表示，政府應牽頭為財政能力有限市民提供充足公共房屋供應，例如供租住或資助出售的公共房屋，如政府能提供足夠且面積適宜的公共房屋以滿足大多數人的需要，市民對納米樓的需求自然會下降。然而，2021年申請入住公屋的平均輪候時間達5.9年，為自1999年以來錄得的最高水平，反映公屋供應嚴重短缺。
放寬地積比增供應
他指出，另一措施是對於滿足面積單位下限指引的重建項目適度放寬地皮的地積比率，以作獎勵措施。事實上，給予額外地積比率，不但能鼓勵發展商興建較大型單位，更有助促進市場的房屋供應。
仲量聯行大中華研究部主管黃志輝表示，放寬申請高成數按揭貸款的樓價上限，將有助市民入市購買較大型單位。在現行政策下，首期預算有限的買家一般傾向購買較小型單位。如政府能放寬申請高成數按揭貸款的樓價上限，同時提高超出樓價上限，特別是1000萬物業的可申請按揭貸款成數，將有助增加置業人士的入市選擇，促進較大型單位的需求。
華坊資深董事梁沛泓指，納米樓數量增加反映了該類單位仍有強大需求，發展商見納米樓有價有市，才會增加供應，雖然政府推限呎措施，但是大型政府地都集中在新發展區，呎價不太高，發展商不會興建太多納米單位，所以對落成量升勢僅有輕微影響。目前納米樓投資風險較高。疫情陰霾下來港工作及留學生減少，眾多港人變為在家工作，租戶和用家更趨向要求較大的生活空間。