價升量跌 乾挾樓價上揚

撰文:唐榮 欄名:專家樓論 昨日提到差餉物業估價署公布最新樓價指數，7月份按月再升約2.2%，而首7個月累計則上升約4.3%。最近兩份物業報告均顯示，樓價出現「乾升」現象，成交量較少但樓價持續上升。 據美聯「樓價走勢圖」顯示，樓價除了於7月份向上外，最新8月份亦持續按月再升約1.7%，以實用面積計算的平均呎價報約9,315元，創紀錄新高，而今年首8個月累積升幅約4.7%。 整體樓價 4個月累升4.9% 美聯物業首席分析師劉嘉輝表示，樓價雖然回升，但成交未能全面配合。事實上，今年樓價自5月至8月的4個月間計算，累積上升約4.9%，即平均每月樓價升約1.2%，而期間平均每月二手住宅成交量估計只有約5,000宗；反觀，金融海嘯後，樓價於2008年底反彈，至2009年9月份的10個月間，樓價累升約27.7%，即平均每月樓價升近2.8%，而該段時間的平均每月二手住宅註冊量約8,535宗。 可見在未有辣招及任何收緊按揭成數的措施前，樓價升勢受成交量支持；反觀，現時二手盤源受辣招影響已大大減少，而市場只有小部分買家仍追價入市下，導致出現低成交下樓價持續乾升的情況。 另一份報告亦顯示價升量跌的情況：中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，2014年8月份本港主要3個區域（香港、九龍及新界）的二手私人住宅買賣合約登記均較7月份錄得下跌。反映市場有大型一手新盤陸續推售，分散市場注意力，導致二手私人住宅市道回軟。再者，7月期間為暑假外遊旺季，買家減慢入市步伐，亦影響二手交投下調。 新界成交減最多 跌17.4% 在3個主要區域中，新界區為跌幅最大的區域，2014年8月新界區的二手私人住宅買賣登記錄得1,994宗，較7月的2,413宗下跌17.4%。九龍區的二手私人住宅交投8月錄1,362宗，較7月的1,524宗下降10.6%。港島區8月的二手買賣錄843宗，較7月的870宗減少3.1%。 根據本港24個分區的二手樓市表現，2014年8月份有18個區的買賣登記宗數較7月份錄得下跌。宗數跌幅最多的是「離島/東涌/愉景灣」，8月二手買賣顯著下降36.4%。荃灣的買賣按月下跌20.9%居次。「黃大仙/鑽石山」的買賣按月下跌19.4%，排名第三位。 在新界方面，今年8月份除「離島/東涌/愉景灣」及荃灣區外，「元朗/天水圍」、沙田、屯門及大埔的二手買賣登記宗數跌幅亦超過一成，分別按月下跌18.6%、18.1%、15.6%及13.0%。 樓價上升幅度持續擴大，但成交量不配合，究竟如何衡量二手成交量的表現，明天續談。