2014-09-10
經濟日報
撰文:唐榮
欄名:專家樓論
昨日本欄提到近月二手樓市價升量跌的情況，不過，量要多少才是暢旺？正常？還是偏少？
看看過去的成交數據，以前未有任何辣招、樓價沒有高企時，二手成交量頗高，每月經常有7,000、8,000宗二手交易，辣招後又有連續多月，每月2,000多宗的低迷情況。唐榮嘗試以去年2月，特區政府最後一次推出需求管理措施，辣招雙倍印花稅作為分水嶺。
2013年2月底港府推雙倍印花稅，3月是所有辣招全部發揮威力的開始月份，由於土地註冊處的成交數據略為滯後，每個月數據大概反映上一個月的真實市況，換言之，2013年4月起的二手住宅註冊成交量，反映的正是按揭收緊、加強版額外印花稅、買家印花稅、雙倍印花稅等需求管理措施全面實施之時。
辣招盡出後 每月3千宗成交
由2013年4月起至最新公布的今年8月數字，歷時17個月，這17個月的二手成交量，最多是2014年7月的5,285宗、最少亦在今年，是2月的2,017宗，至於17個月合計，共有55,619宗二手成交，平均每月3,272宗。
這是辣招後的平均每月二手成交量，與其比照，可以採用全數辣招實行前17個月的成交量，亦即相同的時間，由2011年11月至2013年3月計算平均值。這17個月的二手成交量高低起伏頗大，最高的2012年3月，曾達9,923宗、最低的2012年2月，只有2,303宗，這17個月的二手成交總量有87,225宗，平均每月是5,131宗交易。
今年僅7月份 突破5千宗水平
換言之，若辣招盡出前，雖然有個別辣招先後存在，但若視為比較穩定市況，可以把指標劃為5,000宗（5,131宗的整數），高於這個水平屬較暢旺、低於這個水平，量屬偏少。只要把這個水平拿去量度辣招盡出後的17個月，會發現其實只有今年7月曾突破5,000宗的水平，其他月份全部低於5,000宗，成交偏少，但樓價上升，所以被判斷為「乾升」的情況。
市場有不同的衡量標準，像把上文34個月142,844宗合併計算，平均每月的二手成交為4,201宗，若依此水平，最近4個月均屬較理想的二手成交量，但量跌價升的乾升現象可能就不成立。
所以，每月5,000宗的二手成交量，現階段可以視為成交量較多或偏少的分水嶺。