2014-09-10
經濟日報
撰文:唐榮
欄名:專家樓論
昨日本欄提到近月二手樓市價升量跌的情況,不過,量要多少才是暢旺?正常?還是偏少?
看看過去的成交數據,以前未有任何辣招、樓價沒有高企時,二手成交量頗高,每月經常有7,000、8,000宗二手交易,辣招後又有連續多月,每月2,000多宗的低迷情況。唐榮嘗試以去年2月,特區政府最後一次推出需求管理措施,辣招雙倍印花稅作為分水嶺。
2013年2月底港府推雙倍印花稅,3月是所有辣招全部發揮威力的開始月份,由於土地註冊處的成交數據略為滯後,每個月數據大概反映上一個月的真實市況,換言之,2013年4月起的二手住宅註冊成交量,反映的正是按揭收緊、加強版額外印花稅、買家印花稅、雙倍印花稅等需求管理措施全面實施之時。
辣招盡出後 每月3千宗成交
由2013年4月起至最新公布的今年8月數字,歷時17個月,這17個月的二手成交量,最多是2014年7月的5,285宗、最少亦在今年,是2月的2,017宗,至於17個月合計,共有55,619宗二手成交,平均每月3,272宗。
這是辣招後的平均每月二手成交量,與其比照,可以採用全數辣招實行前17個月的成交量,亦即相同的時間,由2011年11月至2013年3月計算平均值。這17個月的二手成交量高低起伏頗大,最高的2012年3月,曾達9,923宗、最低的2012年2月,只有2,303宗,這17個月的二手成交總量有87,225宗,平均每月是5,131宗交易。
今年僅7月份 突破5千宗水平
換言之,若辣招盡出前,雖然有個別辣招先後存在,但若視為比較穩定市況,可以把指標劃為5,000宗(5,131宗的整數),高於這個水平屬較暢旺、低於這個水平,量屬偏少。只要把這個水平拿去量度辣招盡出後的17個月,會發現其實只有今年7月曾突破5,000宗的水平,其他月份全部低於5,000宗,成交偏少,但樓價上升,所以被判斷為「乾升」的情況。
市場有不同的衡量標準,像把上文34個月142,844宗合併計算,平均每月的二手成交為4,201宗,若依此水平,最近4個月均屬較理想的二手成交量,但量跌價升的乾升現象可能就不成立。
所以,每月5,000宗的二手成交量,現階段可以視為成交量較多或偏少的分水嶺。