2014-09-10
明報
【明報專訊】近年買賣趨頻的領匯（0823），一邊將長期持有原屬房委會的商場物業逐步脫手，同時購入私人商場物業。仔細分析，發現領匯出售的屋邨商場，近3年估值升幅都大幅跑贏租金升幅。相反購入的物業，租金升幅跑贏估值升幅。領匯一買一賣，便可從中提升租金收入。
購現崇山商場 推高鄰近租值
有不願具名的測量師對本報表示，按領匯新購入的黃大仙現崇山商場，平均呎價約1.1萬元計，相對新商場建築費每平方呎動輒5、6000元成本，收購價不算太昂貴。反之，他相信隨着現崇山的租值提升，有望加快推高其估值，同時推高鄰近、屬於領匯的龍翔廣場及黃大仙中心的租值。當物業估值的升幅比租值升幅還要大時，他相信便有誘因觸發領匯沽售非核心物業。
根據領匯的年報資料作粗略計算，從2011至2014年度，該公司已脫手的四項物業，在期內的累計估值升幅平均為35.2%至63.2%，淨年租收入變幅卻由負數至累計增長23.9%而已，未能夠貼上估值升幅（見表2）。新近領匯宣布擬標售翠林等五項商場物業，在2011至2014年同期的累計估值升幅，更高達47.2%至76.4%，相對上一批出售物業，這五項物業的累計租金升幅較高，介乎13.9%至53.8%不等。
反之領匯從2011年起購入的南豐廣場、海悅豪園商場及現崇山商場物業，平均入貨呎價均比同期領匯位於區內的物業呎價低。當中以2011年該公司購入南豐及海悅的商場物業平均呎價，分別為7014元及9271元，比其位於同區坑口的厚德商場平均每呎估值12,882元還要低。近日其購入的現崇山商場，平均每呎購入價10,924元，亦比鄰近的黃大仙中心及龍翔廣場呎價估值18,096及13,430元為低。從2012年度起計至2014年3月底年度，南豐及海悅豪園的淨租金累計增幅分別為19.8%及33.5%，均比估值明顯跑贏（見表1）。
助改善整體物業組合
從以上資料分析，領匯的買賣策略已顯示出來。星展唯高達分析員丘卓文稱，領匯近期進行的買賣，目的是出售租金回報稍有不及的項目，轉購入表現較佳物業，有助改善整體物業組合表現及增長潛力。