2014-09-10
經濟日報
撰文:蔡志忠 亞洲地產董事總經理
欄名:專家論市
今年下半年樓市在新盤暢銷帶動下，樓價升勢停不了。有學者認為市況如此熾熱，可能會觸動政府神經，惟恐出現樓市泡沫危機，加辣措施勢必再起。
究竟樓價是否真的升得那麼急？大家不妨看看相關數據，中原城市領先指數上周錄得126.94點，相對於年初的119點，升了7、8點左右，樓價升幅約為6至7%。我們看看97年數據，96年10月指數為70點，到了97年6月升至100點，同樣為時8個月，當年的指數升了30點，由於樓價基數較低，算起來在短短幾個月間，當時樓價升幅超過4成。
數字清楚地告訴我們，今天的樓價升幅無復當年勇，每年升十個八個百分點仍屬溫和數字，相比當年的瘋狂程度，乃小巫見大巫。目前市道有變，細價物業當道，源於雙倍印花稅之下，中小型物業更受歡迎，這是一個真正用家市場，剛性需求帶動樓價溫和向上，暫時看不到泡沫有多大，除了政治方面的理由，政府實在沒必要再度加辣干預樓市。
地產建設商會副主席梁志堅也表示，樓價在未來兩三年難有回落迹象，除了中小型物業有剛性需求支持，建築成本每呎高達4,000元，也是樓價難以下跌主因。加上歐洲央行上周突然減息，並預告5萬億元量化寬鬆政策下月登場，大量資金勢將流出歐元區，英美國家資產市場直接受惠，香港樓市和股市或許也間接得益。如此種種，皆有利於樓市向上發展。
量力而為 置業自住勝交租
再這樣說下去，淡友們肯定很傷心，他們正熱切期待樓價下跌時的入市良機，如今似乎事與願違，該如何是好？不妨以另一個角度分析一下，雖然利好因素甚多，但利淡理由也不少，如中國經濟放緩，政府努力打擊貪腐，使香港中高價物業成交轉淡。
此外，利率超低環境難以長期維持，一旦明年開始加息，本港物業市場必首當其衝，到時樓價適當回落是正常結果。當然還有最令人擔憂的政局，香港政治爭拗無日無之，佔中暴動等反政府示威行動一觸即發，此等行為必將影響香港金融中心地位，嚇怕外商投資，樓市也難免被殃及。
那麼目前是否買樓時機？還是那句「量力而為」，能力範圍之內買樓自住沒問題，反正租樓也不便宜，首次置業者買一個400萬元以內的物業，按揭最多可借9成，首期1成做業主勝於當租客。
至於應否買多一層作投資收租用途，那就見仁見智。在投資領域裏，可供選擇的物業類型或投資工具，可說是多不勝數，未必一定要選擇購買住宅樓宇。