2021-12-13
明報
【明報專訊】強制拍賣，簡稱強拍，全名是《土地（為重新發展而強制售賣）條例》是於1999年香港立法會通過的一項公共政策，目的是為了改善高齡樓宇收購重建效率。2010年再修訂，現時強拍條例，50年或以上樓齡的樓宇集齊八成業權，可以向土地審裁署申請強拍。今年度《施政報告》提出研究降低舊樓的強拍門檻，市傳由集齊八成業權降至七成半或更低。相對的，香港物業老化速度十分高，《香港2030+》簡報指出，預計至2046年，樓齡70年以上的私人單位將達32萬個，相當於前年同齡樓宇單位數量的300倍。換言之，現時市區樓宇更新跟不上物業老化速度。當然，最終會否調整仍是未知之數，要留待正式公布。但是，若調低強拍門檻，是否可以投資舊樓博收購？又是另外的理財問題。
首先，Eric已持有一間自住物業，若期望再買入其他物業作投資用，便需要繳付買家印花稅，現時劃一為樓價的15%，若物業價格為500 萬，稅款便是75萬元。另購入第二間物業時，資金規劃會與第一間有所不同，比如按揭成數，壓力測試等等均會更為嚴格，需要資金和相關入息要求會更高。如果物業打算租出，在購入時的按揭成數會進一步降低至五成，另外租金收入亦需要支付物業稅。
非首置客資金規劃要求更嚴格
其次就是Eric是否熟悉舊樓或唐樓的投資市場呢？雖然現時市區舊樓林立，但如何選擇相關物業，才有被收購的價值呢？物業並不是只要樓齡高便會被收購，還要看重建價值。其中要考慮的條件包括，地盤面積、業權分散程度、地契限制等等，舉個例子，若一幢物業因地契要求有高度限制，即使清拆後亦不能重建為新式多層物業，其重建的發展價值便會大大降低。
另外，即使Eric能找到極具重建發展潛力的舊樓，亦要留意投資年期，因為等待收購的時間，可長可短，甚至比預期長得多。那麼，在持有該物業期間，便需負責維修等相關的問題，持有舊樓的維修成本不容忽視，除了因老化而需要無間斷維修，亦要因應政府要求定期做檢驗。以每10年計，維修金額需款有機會高達30至40萬元。再進一步說，即使將來有機會遇到發展商收購，亦要有足夠知識判斷對方出價是否合理，若最後不能達成共識而進入強拍程序，Eric亦要有充足資金應付相關的法律程序。
總括而言，若期望投資舊樓能夠「博收購」而取得大幅資產增值，需要具備充足的專業知識和現金流。Eric在決定投資前需做足充分考慮和資料蒐集。
信達興業董事資深物業投資者
[陳智鑾 理財信箱]