2021-11-27
經濟日報
西九文化區管理局推出區內首個商業項目，藝術廣場大樓項目以建造、營運及移交模式（BOT）形式邀請發展商入標，總樓面達70萬平方呎作辦公室用途。市場預計地皮估值約70億元，明年2月11日（周五）截標。
該項目位於興建中的演藝綜合劇場旁邊，鄰近M+博物館以及西九管理局辦公室大樓，將興建3幢商業大樓組成，總樓面面積合共約70萬平方呎，包括67.2萬平方呎的辦公室樓面，以及2.7萬平方呎作為零售／飲食／娛樂用途，當中前方的1幢商廈更屬臨海項目，擁有整個維港海景。
採BOT模式 明年2月截標
西九管理局邀請發展商合作負責藝術廣場大樓項目的發展和營運，採用BOT（建造、營運及移交）模式下，中標的發展商會獲授予項目為期34年的發展權和營運權，並會負責藝術廣場大樓項目的設計、建造、融資、市場推廣、租賃、管理和維修工作，將於明年2月11日（周五）截標。
據西九管理局發言人指，發展商在簽訂合約後須先分兩期繳交租賃期的部分租金，之後按月繳交包括分成在內的租金。
該發言人亦指，會密切留意市場情況，現階段不會評論實際收益的預期，會挑選對西九發展最有利的方案。
除了考慮投標者提出的租金金額，管理局會考慮其他因素包括發展商的發展和營運經驗、財政承擔能力、建築物的設計、發展商對文化藝術發展的願景等。
第一太平戴維斯估值及專業顧問服務董事總經理陳超國認為，地皮景觀理想，但位置有點偏離港鐵站，而且採用BOT形式並非一般賣地的「賣斷」模式，無法拆售，發展商出價會有折讓，再加上建築期需要4至5年，實際可收租時間不足30年，認為地價將會遠低於西九高鐵站商業地用地，每呎樓面地價有機會低於1萬元，即總地價低於70億元。
至於港大房地產及建設系客席副教授張聖典亦指，BOT模式下，升市時發展商無辦法享受物業升值的利益，跌市時卻有機會失去租金收回，發展商會要求項目的回報率高於一般賣地項目，認為項目位置有吸引力，但地價未必會太理想。
預計每月租金達5600萬
西九文化區一帶商業地皮罕有，對上一次為2019年西九高鐵站上蓋商業用地，由新地(00016)牽頭財團以422億元投得，每呎樓面地價約1.3萬元。
現時九龍站甲級商廈環球貿易廣場（ICC）租金料約70至80元水平，若果參考這個價錢，西九項目預計每月租金可達4,900萬至5,600萬元，每年租金約5.9億至6.7億元，以30年期計算，總租金收入將達177億至201億元。
作者：余敏欽