2014-09-08
經濟日報
撰文:唐榮
欄名:專家樓論
今年6月，特首發表上任後第二份「施政匯報」中提到：「經過多方努力，我們的措施已初見成效，樓市在過去一年漸見穩定。自新一輪需求管理措施於2013年2月推出後，截至2014年4月，整體樓價平均每月僅輕微上升0.1%，比2013年首兩個月（即推出有關措施前）平均每月上升2.7%大幅減少。住宅物業價格在今年第一季亦輕微下跌約0.6%。」
不過，這些描述俱往矣！
表一是2013年2月政府最後推出需求管理措施雙倍印花稅前，差餉物業估價署私人住宅價格指數，半年就累升10.2%，至於特首所描述出招前的兩個情況，按月分別上升2.2%及3.2%，達到平均每月2.7%的升幅。
買家只問總價 不管呎價
那最近的6個月情況又如何？表二是最新6個月的私人住宅價格指數，累升約為4.6%，似乎低於去年初出招前的樓價上升幅度。不過，值得留意的是，最新今年7月相較6月的指數升幅已達到2.2%，其實已等同於去年出招前一個月的按月升幅，即2013年1月的上漲幅度。
過去數月，樓價按月上升幅度持續擴大，最近7月數字更可以急升來形容，造成這種情況，或多或少與現時市場入市買家多傾向只問總價、不管呎價有關，只要單位符合個人可負擔水平，便選擇入市，極少考慮呎價的問題。
正如上周文章提到的，以豪宅呎租租用迷你單位、超高價買開放式單位、甚至發展商的一手定價亦出現一，兩房單位較三房單位呎價更高的情況，這類高價購買或租用細單位的成交偏多，導致中小型單位的價格指數升幅凌厲，表三是各類單位今年7月較6月的上升情況，價格方面，可以看到A類單位的數據，而B類升幅亦緊隨其後。
若再升 政府會否出招？
細單位創造高價，租金亦如此，升幅最大的是B類單位，A及C類緊貼。因為整體樓價或租金較低，反而平均呎價租金被忽視或不作考慮，反正總價可負擔，結果持續出現創新高價位，指數以呎價推算，自然帶動指數不斷攀升。這個趨勢仍未改變，如果下個月續升，而又急升超過3%以上，那便等同去年最後出招前的升幅，會否促使港府出招遏抑？