2021-11-23
星島日報
(星島日報報道)市建局近年在土瓜灣試行「小區模式」，近期更加快進度，繼今年9月恒基以每呎樓面地價1.14萬奪得區內首個重建項目後，該局隨即打鐵趁熱趁同區鴻福街/銀漢街項目周四截標之際，昨日突然火速推出鴻福街、啟明街及榮光街四個重建項目的合併發展、於今日起招收意向書，為該區第三個同類模式發展項目，業界指出，該項目位於小區中心位置，合併後有利整體發展，料將吸引各大財團競投，市場估值逾60億，每呎樓面地價約1.14萬起。
近年土地供應短缺，住宅供應的「重責」就落在市建局身上，該局昨日隨即推出啟明街、鴻福街/啟明街、啟明街/榮光街，以及榮光街的4個項目並合併發展，並由今日起邀請發展商提交合作發展意向書，總地盤面積擴展至共約5.85萬方呎，項目完成後，預計兩個相鄰的地盤可建總樓面面積合共約52.68萬方呎，並於12月7日截收意向書。
上述項目中間由啟明街分隔兩個相鄰地盤，位處整個小區的中心位置；而該項目附帶要求，成功取得項目的財團，須按發展協議中列明有關土瓜灣小區發展的「總體設計要求」作為興建新發展項目的藍本，與毗鄰的市建局重建項目產生協同效應，以達致整個小區的重整及規劃更完整及一體化，促進該小區的連接性和步行環境，並以更具特色的「地方營造」及智慧元素，提升該區的宜居性。
小區「總體設計要求」包括，加強區內外的連接性，包括連接土瓜灣港鐵站、海心公園等主要公共設施，亦以小街小鋪的設計特色，擬定小區內的步行街兩旁的配置及綠化設計，為小區締造具特色的街道，從而提升街道活力；並以「地區營造」的方法，營造具個性的小區；應用更多智能化的樓宇與設施管理元素（如5G網絡），構成「智慧社區」。中標發展商及財團亦須按發展協議中所列明的標準與品質、可持續發展和智能系統的要求，興建新發展項目。
華坊諮詢評估資深董事梁沛泓指出，是次招收意向的項目位於土瓜灣小區的中心位置，合併發展有利整個小區規劃，亦可以提升該區宜居性，同時有利該項目基座為商業部分發展，料該項目商業價值會比9月初批出及周四截標的項目為高，估計同區有項目的發展商會積極出價競投，以產生協同效應；以參考今年9月同區首個批出項目每呎樓面地價約1.14萬作指標，預計該項目估值約60億至66億，每方呎樓面地價約11400至13000元。
泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚表示，是次合併地盤推出招標，對整個小區發展有好處，整體規劃發展可賦予重建項目的主題，以帶動區內突然特色發展，而且對舊區形象、配套安排會比較理想。由於合併後地盤規模較大，相信以中型至大型發展商競投為主。
張翹楚認為，而且市區地價一直以來都較為穩定，發展風險不大，料明年中港鐵沙中線全面開通後該區亦會受惠，料地價與早前批出的項目相若，並不會相差太遠。料該項目落成後每方呎可售約2.3萬至2.5萬。